文/龐無忌

　　房地產(chǎn)市場迎來政策加力的積極信號。

　　6月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)等作出部署。

　　時(shí)值年中，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，此番會(huì)議涉及上述三方面重要內(nèi)容，每一條都顯著影響后續(xù)房地產(chǎn)政策和方向，對于總結(jié)上半年工作、更好推進(jìn)下半年工作具有積極意義。

　　讀懂會(huì)議信號，不妨從這三方面入手。

　　01 構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　會(huì)議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

　　為何強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破”？我國房地產(chǎn)發(fā)展正處于新舊模式轉(zhuǎn)換之際。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，新模式對舊模式的取代，需要平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)和預(yù)期環(huán)境。房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長、帶動(dòng)性強(qiáng)、影響范圍大，更需要堅(jiān)持先立后破，實(shí)現(xiàn)新舊模式漸進(jìn)過渡。

　　值得注意的是，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年政府工作報(bào)告均明確要“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，本次國常會(huì)對此進(jìn)一步明確。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要有序搭建哪些基礎(chǔ)性制度？

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)性制度包括土地制度、房地產(chǎn)金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、市場交易制度、住房保障制度等多個(gè)方面。

　　李宇嘉舉例稱，土地制度方面，或包括凈地出讓，多功能混合或復(fù)合功能供地，存量土地盤活等；開發(fā)制度方面，或包括公建配套和房屋本體同步規(guī)劃、開發(fā)和交付，現(xiàn)房銷售等。金融制度方面，或包括資金封閉運(yùn)行和監(jiān)管，以現(xiàn)金流而非抵押物為模式的授信和融資模式等(包含REITs)。

　　02 扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)

　　會(huì)議指出，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。

　　這意味著“好房子”建設(shè)將全面提速。

　　如何理解將“好房子”建設(shè)納入城市更新機(jī)制？

　　陳文靜表示，將“好房子”建設(shè)納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，也充分表明未來老房子、舊房子也將被改造成“好房子”。

　　李宇嘉表示，隨著我國住房市場全面進(jìn)入存量時(shí)代，大量存量住房能否改造為“好房子”，對居民生活品質(zhì)影響巨大。而老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、市政設(shè)施修繕更替以及公共配套補(bǔ)短板等方面存量改造資金投入規(guī)模較大，需要多渠道資金投入。

　　他指出，這就需要在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持，推進(jìn)片區(qū)內(nèi)規(guī)劃、土地用途調(diào)整、整合，加大更新融資新模式供給，創(chuàng)造資金能平衡、市場能看到盈利、公共設(shè)施有落地空間的場景。如此更多的“好房子”方能真正走入百姓生活。

　　03 更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)

　　此番會(huì)議指出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，其中信息量非常大，既有問題診斷，又有破解之道。

　　針對其中提出的“對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底”，李宇嘉認(rèn)為，這體現(xiàn)出新的房地產(chǎn)政策思路。下一步政策方向是對現(xiàn)有已出臺政策進(jìn)行效果評價(jià)，以發(fā)現(xiàn)“腸梗阻”，比如是否存在市政或公共配套短板、是否因各部門間政策不一等影響政策執(zhí)行效果。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)政策，不管是存量土地收儲(chǔ)，還是建設(shè)配售型保障房、保障性租賃住房籌建等，都需要多個(gè)部門合作，提高政策協(xié)同性。李宇嘉表示，這也是此番會(huì)議強(qiáng)調(diào)提升政策實(shí)施系統(tǒng)性、有效性的原因。

　　此番會(huì)議提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，相較于去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年政府工作報(bào)告“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述，力度顯得更大。

　　陳文靜說，這表明決策層已經(jīng)注意到近期市場的小幅波動(dòng)，并及時(shí)給出了指導(dǎo)，“更大力度”指引下，監(jiān)管部門和地方政府將加快相關(guān)政策的落地落實(shí)。

　　6月13日，廣州重申全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率，向市場傳遞寬松的政策信號。陳文靜表示，預(yù)計(jì)北上深也有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，促進(jìn)需求釋放。除此之外，她指出，后續(xù)各地政策在落地和完善房票安置、優(yōu)化公積金貸款、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大購房補(bǔ)貼力度等方面均有空間。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，意味著各地政策需再接再厲，后續(xù)可能會(huì)有一波優(yōu)化調(diào)整的2.0版本。