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　　海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂：海南國際旅游島概念拋出之后，來自各地的購房者蜂擁而至，一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤，樓價(jià)一天一漲，誰也不知道會(huì)漲到多少錢。 7萬元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

　　島外人大舉南下

　　距離國務(wù)院44號(hào)文件——《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺(tái)僅僅過去一個(gè)月的時(shí)間，海南就開始拉響了警報(bào)。

　　2月2日，海南省國土環(huán)境資源廳出臺(tái)實(shí)施土地供應(yīng)的 “兩個(gè)暫停”政策——從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　魚晉華調(diào)研的第一站選擇了�？�。從�？谑�2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看，海口市場仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平方米，成交金額132億元，全年均價(jià)每平方米4964元，較上年同比增長43%、71%和17%。對(duì)比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來看，�？诘那闆r并沒有呈現(xiàn)出獨(dú)特性，基本與全國房地產(chǎn)的走勢一致。

　　而真正推動(dòng)�？谏踔琳麄�(gè)海南房地產(chǎn)市場走出獨(dú)立于全國房地產(chǎn)市場走勢的觸發(fā)因素，就在于海南省政府推動(dòng)的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨之而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場操盤大戲中，各個(gè)樓盤價(jià)格應(yīng)聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規(guī)劃刺激房價(jià)一月內(nèi)翻倍。從在�？谑姓{(diào)研的樓盤來看，政府推動(dòng)的 “國際旅游島規(guī)劃”給房市帶來的強(qiáng)烈刺激令人印象深刻。

　　入住率都低于30%

　　海南市場一向以外地客戶成交為主，在“國際旅游島規(guī)劃”出臺(tái)后，這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調(diào)研，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，而且基本上每個(gè)樓盤交樓后的入住率都低于30%。

　　從�？诟鲄^(qū)存量房情況來看結(jié)構(gòu)性的不均衡十分明顯，在非規(guī)劃重點(diǎn)的老區(qū)龍華區(qū)，2009年11月份的存量住房面積仍然高達(dá)210萬平方米，美蘭、瓊山區(qū)也各有近100萬平方米的存量房未消化，只有規(guī)劃新區(qū)秀英區(qū)的去化速度較快。泡沫時(shí)期遺留的爛尾項(xiàng)目目前仍然大量留存在�？诮灰撞惶�旺盛的老城區(qū)，也說明在外地投資客極少參與的投資區(qū)域，目前存在的存量住宅供應(yīng)仍遠(yuǎn)高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規(guī)劃，造成熱點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)短缺，而另一方面屬于本地居民的市場又存在極大的供應(yīng)過剩，海口市場目前呈現(xiàn)出兩極失衡的不健康狀態(tài)，讓我們有理由對(duì)這個(gè)并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留問題的市場保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　普遍上漲近100%

　　根據(jù)在文昌、博鰲、三亞等地的調(diào)研，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商均在早期通過參與當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)與當(dāng)?shù)卣�府建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過幾年的圈地運(yùn)動(dòng)，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌�，手中擁有的土地�?chǔ)備均在千萬畝以上。由于開發(fā)量在區(qū)域內(nèi)所占比重較大，此類企業(yè)往往在片區(qū)新房定價(jià)上擁有一定的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接影響區(qū)域房屋價(jià)格走向。