12月11日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，《補(bǔ)充通知》對(duì)“二套房”的判定給與了一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)束了兩個(gè)多月以來對(duì)“二套房”標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一的爭(zhēng)論。
應(yīng)該說這次《補(bǔ)充通知》在理論上基本規(guī)范了商業(yè)銀行的房貸行為，同時(shí)也給各商業(yè)銀行提供了統(tǒng)一的操作空間，避免了銀行各自為政的現(xiàn)象。
“9·27通知”沒有對(duì)“二套房”的判定給予一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這樣一來給了商業(yè)銀行很大的自由操作空間，由于國(guó)有商業(yè)銀行是國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)資金的主要來源，而各自對(duì)“二套房”標(biāo)準(zhǔn)界定的不統(tǒng)一所導(dǎo)致的“一緊一松”使得股份制商業(yè)銀行等中小銀行蠶食國(guó)有商業(yè)銀行的房貸市場(chǎng)，而作為理性經(jīng)濟(jì)體的國(guó)有商業(yè)銀行在利益的驅(qū)動(dòng)下必然會(huì)通過各種規(guī)避措施來防止其房貸市場(chǎng)的丟失，結(jié)果不僅沒有很好的控制住房貸的發(fā)放，反而使各家商業(yè)銀行出現(xiàn)超放的現(xiàn)象，無疑偏離了《通知》的初衷。因此，這次《補(bǔ)充通知》對(duì)“二套房”標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一界定很好地防止了商業(yè)銀行的這種“道德風(fēng)險(xiǎn)”，這也將大大抑制商業(yè)銀行明年過度發(fā)放房貸的沖動(dòng)。
《補(bǔ)充通知》特意提到了外資銀行要按照統(tǒng)一政策規(guī)范其相關(guān)業(yè)務(wù)，這與“9·27通知”所針對(duì)外資銀行的模糊態(tài)度相比顯然更為清晰、嚴(yán)厲。據(jù)央行上�？偛堪l(fā)布的11月份貨幣信貸運(yùn)行報(bào)告顯示，外資銀行人民幣貸款持續(xù)高位增長(zhǎng)，對(duì)貨幣信貸運(yùn)行的影響也在不斷放大。如果不對(duì)外資銀行人民幣信貸這個(gè)“口子”加以控制，顯然資金“漏斗”將會(huì)越來越大，甚至?xí)霈F(xiàn)中資銀行通過拆放資金給外資銀行以謀取房貸高收益的現(xiàn)象。很顯然，《補(bǔ)充通知》對(duì)外資銀行房貸的規(guī)范為央行下一步實(shí)行從緊的貨幣政策又上了一道安全鎖。
“9·27通知”沒有針對(duì)公積金貸款第二套房上調(diào)首付的規(guī)定，這將會(huì)大大刺激市場(chǎng)對(duì)公積金貸款的追捧，據(jù)上海市住房公積金第三季度分析報(bào)告透露，上海住房公積金繳納積極、貸款需求旺盛。這在一定程度上使商業(yè)性房貸資金向公積金貸款傾斜，部分抵消了商業(yè)性房貸的緊縮效應(yīng)。而《補(bǔ)充通知》明確規(guī)定把公積金貸款納入其規(guī)定的約束范圍，可以抑制房貸資金通過公積金貸款這條“綠色通道”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而為央行從緊的貨幣政策“護(hù)航”。
由于央行征信系統(tǒng)的不完善，借款者和商業(yè)銀行可以聯(lián)合逃過監(jiān)管者的“法眼”�！�9·27通知”雖然也提到了對(duì)借款者提供真實(shí)信息的規(guī)定，但是沒有相應(yīng)的懲罰機(jī)制，這種低違規(guī)成本顯然不能抑制商業(yè)銀行和投資者的違規(guī)行為�！堆a(bǔ)充通知》則對(duì)借款者的信息審核要求更加嚴(yán)格，并制定了相應(yīng)的懲罰措施，將會(huì)大大減少商業(yè)銀行和借款者的違規(guī)行為，保障了央行從緊貨幣政策的有效進(jìn)行。
□郭田勇 蔣蛟龍(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心)
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