中國(guó)新聞周刊記者：陳惟杉

　　發(fā)于2025.9.1總第1202期《中國(guó)新聞周刊》雜志

　　江豐是一家拍賣公司負(fù)責(zé)人，近年頻繁接受客戶委托，通過拍賣市場(chǎng)處置住宅、商鋪、停車位等不動(dòng)產(chǎn)。他經(jīng)常掛在嘴邊的一句話是：“讓天下沒有難賣的房子?！?/p>

　　“快速成交”，這成為眾多業(yè)主試水“商拍”市場(chǎng)的原因。江豐認(rèn)為，相比于傳統(tǒng)中介渠道中，買賣雙方反復(fù)考慮，不斷討價(jià)還價(jià)的場(chǎng)景，買方在拍賣市場(chǎng)中只能加價(jià)，省去了討價(jià)還價(jià)過程，能夠促成快速成交。

　　在賣房越來越難的當(dāng)下，一些業(yè)主開始將目光投向拍賣市場(chǎng)，希望將那些在中介機(jī)構(gòu)掛牌許久的房產(chǎn)出售變現(xiàn)。這些不同于法拍房的房源被統(tǒng)稱為“商拍房”。

　　隨著更多房源試水拍賣市場(chǎng)，甚至催生出相關(guān)服務(wù)商，他們深諳“商拍房”套路，往往將拍賣描繪成能夠快速處置房產(chǎn)的途徑。不過在地產(chǎn)下行通道下，“商拍房”市場(chǎng)的套路多于機(jī)遇。

　　荒誕的“一元起拍”

　　“商拍房”近期引發(fā)關(guān)注源自網(wǎng)紅房產(chǎn)被拍賣。

　　8月13日10時(shí)，位于上海愚園路的一幢老洋房開始拍賣，起拍價(jià)1.5億元。標(biāo)的物介紹中提到，房屋竣工日期為1924年，距今超過百年，房屋土地面積848.75平方米，建筑面積346.66平方米，2.5層，帶500平方米院子。以建筑面積計(jì)算，起拍單價(jià)超過43萬元/平方米。目前該房屋租約到2029年，月租金6.75萬元，被改造為一家民宿。房屋的網(wǎng)紅屬性在于，其曾是《安家》《三十而已》等影視劇取景地。

　　拍賣公司工作人員特別強(qiáng)調(diào)，該拍賣屬于社會(huì)委托拍賣，不是司法拍賣。盡管這幢網(wǎng)紅洋房拍賣共吸引超2.4萬次圍觀，但在24小時(shí)的競(jìng)買時(shí)間里，無一人出價(jià)，最終流拍。隨后，這幢洋房再次掛牌，將于9月6日開拍，起拍價(jià)從1.5億元調(diào)低至9666萬元。

　　相比于“商拍房”，人們對(duì)于“法拍房”的概念更為熟悉。

　　法拍房是司法機(jī)關(guān)依據(jù)生效法律文書，對(duì)債務(wù)人持有的房屋進(jìn)行司法拍賣，債權(quán)人借此拿回全部或部分債權(quán)，減少損失。打開阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)交易平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)，進(jìn)入“司法拍賣”的頁面，可以看到其中房產(chǎn)屬于“法院標(biāo)的物”，房源來自法院。

　　但是在眾多法拍房之外，在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)之上，也有不少來自拍賣公司的房源。在這些房源的競(jìng)買公告中，通常會(huì)有一句話作為特別提醒：“本套房屋的拍賣為資產(chǎn)處置，不等同于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。”這些房源就是人們口中的“商拍房”。

　　“商拍房”與“法拍房”最大的區(qū)別在于，并不具備司法強(qiáng)制屬性，而是賣方主動(dòng)將房源在拍賣市場(chǎng)掛拍，可以被視為一種售房渠道，是一種市場(chǎng)行為。

　　在兩者之間，還有一類進(jìn)入拍賣市場(chǎng)的房源處于模糊地帶，它們多來自資產(chǎn)管理公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，尚未走到“司法強(qiáng)制”這一步，但這些房源進(jìn)入拍賣市場(chǎng)多是為了清償債務(wù)。

　　其實(shí)，“商拍房”并非新鮮事物，只不過相比于網(wǎng)紅洋房，此前其更多依靠超低起拍價(jià)引發(fā)關(guān)注。2024年11月，有人曾以11元拍下山東乳山海景房，哪怕是在被稱為“海邊鶴崗”的乳山，購(gòu)房者以如此低價(jià)拍下一套42平方米、市場(chǎng)價(jià)近5萬元的海景房，還是引發(fā)外界對(duì)于其真實(shí)性的質(zhì)疑。不過購(gòu)房者隨后完成過戶，拍賣公司人士也澄清低價(jià)拍賣是為了宣傳，“相當(dāng)于花錢打廣告”。

　　如果仔細(xì)查看這套海景房的競(jìng)價(jià)規(guī)則，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的營(yíng)銷意味。根據(jù)規(guī)則，這套房屋起拍價(jià)為1元，每次可加價(jià)1分錢，不可連續(xù)加價(jià)，拍賣的封頂價(jià)格是11元，也就是最先加價(jià)到11元的客戶將拍下房產(chǎn)，最終整場(chǎng)拍賣時(shí)長(zhǎng)不到4分鐘。

　　盡管這樣的競(jìng)價(jià)規(guī)則并不多見，但是“1元起拍”的“商拍房”在乳山并不少見。CRIC(克而瑞)數(shù)據(jù)顯示，今年6月掛牌的“1元起拍”房源多數(shù)來自山東乳山，分布在當(dāng)?shù)爻^90個(gè)小區(qū)，且多數(shù)房源為精裝修、家具齊全，共計(jì)216套，而當(dāng)月共計(jì)278套房源起拍價(jià)被設(shè)置為1元。

　　如此略顯荒誕的拍賣正在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)上頻繁上演。8月24日晚7時(shí)，一套位于乳山、緊鄰銀灘的房屋開始為期24小時(shí)的競(jìng)買。這套精裝修二手房面積超過85平方米，起拍價(jià)僅為1元。這套房屋在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)掛牌后共吸引超過1700次圍觀，但是最終只有3人報(bào)名競(jìng)買。經(jīng)過20多個(gè)小時(shí)競(jìng)價(jià)，8輪出價(jià)，這套房屋的價(jià)格被抬高至801元。

　　查詢一些二手房交易平臺(tái)，房源所在小區(qū)在售房屋售價(jià)普遍超過2000元/平方米，同樣大小房屋在中介機(jī)構(gòu)的掛牌價(jià)超過20萬元，只不過鮮有成交。

　　多數(shù)“1元起拍”的乳山“商拍房”，往往是無一人報(bào)名競(jìng)買，從開啟拍賣的那一刻就注定流拍。眾多“商拍房”確定如此之低的起拍價(jià)，反映出乳山房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跌到冰點(diǎn)。不過，以1元，或是不合理的低價(jià)起拍，確實(shí)已經(jīng)成為“商拍房”的慣用套路，這背后往往是急于出手的二手房業(yè)主，甚至是開發(fā)商。

　　今年7月，西安勞動(dòng)公園小區(qū)也出現(xiàn)“1元起拍”的“準(zhǔn)新房”，而所在小區(qū)新房售價(jià)為1.7萬元/平方米。在一些網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)，甚至在房產(chǎn)頻道有“一元起拍”欄目，房源涉及山東、廣東等地，包含商鋪、住宅等不同類型的房源，起拍價(jià)都被設(shè)置為1元。

　　“商拍房”的低價(jià)套路

　　在“商拍”市場(chǎng)，如何確定起拍價(jià)是關(guān)鍵。江豐告訴《中國(guó)新聞周刊》，公司接受“商拍房”委托時(shí)，一般有兩種掛牌方式。一種是房主自己確定起拍意向價(jià)，需要房主前期支付1000元掛牌費(fèi)，隨即開啟賣房流程。房屋一旦成功售出，后續(xù)不再收取任何費(fèi)用。另外一種是以“特價(jià)”起拍，房主無須支付掛牌費(fèi)，待房屋成功交易后，再以成交價(jià)的3%收取服務(wù)費(fèi)?！斑@種方式遵循價(jià)高者得原則，充分激發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)取更高售價(jià)?！?/p>

　　“除去掛牌費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，我們不會(huì)再收取其他費(fèi)用，只需要按照正常房產(chǎn)交易繳納相關(guān)稅費(fèi)即可。”江豐會(huì)不遺余力地勸說業(yè)主以第二種方式掛牌?！耙恍I(yè)主執(zhí)意以意向價(jià)起拍，一旦定價(jià)不合理就很難賣出，往往成功概率不高，但是房主又想試試，所以我們會(huì)收取1000元作為勞務(wù)費(fèi)?！?/p>

　　在他看來，“商拍房”市場(chǎng)有著自己的邏輯。定下較低起拍價(jià)，一方面可以吸引流量，進(jìn)而有更多人報(bào)名參拍，而報(bào)名參拍需要繳納一兩萬元保證金，一旦在正式競(jìng)價(jià)開啟后成交，買方違約便不能退還保證金。“另一方面，這樣可以充分調(diào)動(dòng)人們‘撿漏’的心態(tài)?！?/p>

　　“撿漏”，是江豐認(rèn)為人們考慮競(jìng)買“商拍房”的重要?jiǎng)恿?。“決定圍觀和參與人數(shù)的關(guān)鍵是別人認(rèn)為自己有‘撿漏’空間，這也是‘商拍房’相比于法拍房的優(yōu)勢(shì)所在?！?/p>

　　他解釋：“法拍房第一次掛拍時(shí)起拍價(jià)一般是評(píng)估價(jià)的七折，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)還在下行通道，評(píng)估價(jià)可能虛高，甚至高于真實(shí)市場(chǎng)價(jià)，導(dǎo)致人們很難通過法拍房撿漏，其真實(shí)的成交比例只有10%—15%。”

　　法拍房的拍次可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等，起拍價(jià)逐步降低。一般而言，一拍的起拍價(jià)通常為評(píng)估價(jià)的70%。二拍的起拍價(jià)通常為一拍起拍價(jià)的80%，即評(píng)估價(jià)的56%。

　　用江豐的話來說，“‘商拍房’的路子更野”，起拍價(jià)可以低至房主預(yù)期價(jià)格的一兩折，甚至1元起拍，以此吸引更多人圍觀、報(bào)名。“如果你想賣到10萬元，掛牌價(jià)是八九萬元，對(duì)于圍觀者而言沒有任何吸引力。對(duì)于一些價(jià)值十幾萬元、幾十萬元的房產(chǎn)，我們會(huì)將起拍價(jià)定為一兩萬元?！?/p>

　　根據(jù)江豐的觀察，“撿漏”的心態(tài)往往適用于那些質(zhì)量“不上不下”的房源，“如果房源質(zhì)量很差，在拍賣平臺(tái)同樣賣不出去。反之，如果房源質(zhì)量很好，一般人也很難‘撿漏’，因?yàn)闀?huì)有買家愿意出符合市場(chǎng)行情的價(jià)格”。

　　定下極低的起拍價(jià)，這已經(jīng)成為“商拍房”的慣用套路。不過，這樣的套路能夠在多大程度奏效仍然存有疑問。

　　自賣自買的游戲

　　當(dāng)前，一套房源掛牌的流程非常簡(jiǎn)單。如果是住宅的話，需要賣方提供房產(chǎn)證、房屋與周邊環(huán)境照片，以及一份資產(chǎn)調(diào)查，以排除抵押、查封等情況，再與拍賣公司在線上簽署一份委托拍賣協(xié)議即可。

　　“合同簽訂后隨時(shí)可以正式拍賣，競(jìng)價(jià)時(shí)間一般是24小時(shí)，但是我們一般推薦賣方將房源在平臺(tái)掛牌20—30天再正式開拍，如果覺得房源優(yōu)質(zhì)，甚至?xí)ㄗh延長(zhǎng)掛牌時(shí)間，以得到更多曝光，充分‘蓄客’。按照平臺(tái)的邏輯，如果‘圍觀’的人增多，會(huì)將房源更多展示?！弊鳛榉慨a(chǎn)中介，李明會(huì)幫助客戶操作一些房產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)。

　　他認(rèn)為，只要起拍價(jià)足夠低，就能提高拍賣成功率。“只怕對(duì)于自己房屋價(jià)值認(rèn)知不準(zhǔn)確的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下終究是買家市場(chǎng)，房屋不可能以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交。當(dāng)然，有可能相比賣方的心理預(yù)期略有溢價(jià)，因?yàn)橘I方也會(huì)‘上頭’?！?/p>

　　不過，李明坦言，一些拍賣商宣傳50%甚至更高的成功率也有水分。“拍賣公司一般會(huì)詢問賣家預(yù)期心理價(jià)位，為了避免成交價(jià)遠(yuǎn)低于賣家心理預(yù)期，一般會(huì)由賣家或拍賣公司人員‘陪拍’，一旦真實(shí)買家出價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期，陪拍方會(huì)繼續(xù)出價(jià)，最終接盤。不過這可能會(huì)給賣方帶來額外損失，一旦陪拍方接盤，需要向平臺(tái)支付成交價(jià)1%的服務(wù)費(fèi)?！?/p>

　　一些“商拍房”最終淪為自賣自買的游戲。

　　王星是一位江西的業(yè)主，他在今年6月接觸到“商拍”，在一家拍賣公司的反復(fù)勸說下與其簽訂委托合同，合同約定成交價(jià)低于90萬元賣方不用承擔(dān)任何費(fèi)用。

　　但是在正式拍賣當(dāng)天，僅有作為賣方的王星、拍賣公司的一位工作人員，以及一位真實(shí)的買家參與拍賣，這位買家僅舉牌一次，出價(jià)50余萬元。拍賣公司人員勸說王星，鑒于買方喜歡在最后時(shí)刻出價(jià)，兩人需要不斷配合競(jìng)價(jià)，而且即使最終買方?jīng)]有出價(jià)，保證房屋以較高的價(jià)格成交也利于后續(xù)出售。

　　最終，整場(chǎng)拍賣變?yōu)橥跣桥c拍賣公司工作人員不斷加價(jià)的游戲，兩人最終將價(jià)格抬高至100萬元以上，因此產(chǎn)生超過1萬元服務(wù)費(fèi)。

　　在阿里、京東等網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)之上，有大量無人參與，或僅有幾個(gè)人參與的“商拍房”項(xiàng)目，想要找到一位真實(shí)“商拍房”購(gòu)房者并不容易。

　　在李明看來，當(dāng)前“商拍房”的市場(chǎng)還存在一定信息差，現(xiàn)在還有希望通過拍賣市場(chǎng)將房屋變現(xiàn)。“此前幾年還可能通過拍賣市場(chǎng)將房屋賣出高價(jià)，如今能‘賣出去’已經(jīng)不錯(cuò)。相比之下，商鋪，特別是還有租約的商鋪具備一定投資價(jià)值，相比于住宅更容易在拍賣市場(chǎng)出手?！?/p>

　　數(shù)據(jù)其實(shí)也并不支持“商拍房”市場(chǎng)的火熱。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年7月法拍房規(guī)模也創(chuàng)下年內(nèi)新高。7月新增掛拍4.4萬套，環(huán)比上升40%，同比上升12%。起拍總價(jià)443億元，環(huán)比上升43%。7月新增掛拍套數(shù)、起拍總價(jià)雙雙達(dá)到2025年新高。成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環(huán)比上升54%，同比減少14%。受6月、7月掛拍量大幅增加拉動(dòng)，7月成交量明顯回升，已達(dá)年內(nèi)新高，但仍不及去年同期。在CRIC的統(tǒng)計(jì)中，并未嚴(yán)格區(qū)分法拍房與“商拍房”，而是針對(duì)整體拍賣市場(chǎng)。

　　“‘商拍’更多是對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)交易方式的補(bǔ)充，在拍賣平臺(tái)尋找房源的人，相比通過傳統(tǒng)中介渠道購(gòu)房的人，總量更小?！庇匈Y深房產(chǎn)中介告訴記者，他不會(huì)過分強(qiáng)調(diào)“商拍”的價(jià)值，“并非所有房源都適合‘商拍’，其可能更加適合豪宅，至少是改善型房源，這些房屋本身就具備一定溢價(jià)，拍賣市場(chǎng)只是充當(dāng)‘放大’作用。如果將這類房源在中介掛牌，賣方可能并不清楚有多少人看中這套房屋，永遠(yuǎn)處在一對(duì)一談判的過程中，房屋的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)可能無法充分發(fā)揮，但是在拍賣市場(chǎng)，房屋受到的關(guān)注度可以被量化。從過往經(jīng)驗(yàn)看，豪宅確實(shí)更容易在拍賣平臺(tái)得到關(guān)注，無論法拍還是‘商拍’?！?/p>

　　他更愿意將“商拍房”的出現(xiàn)，視為業(yè)主在當(dāng)前尋求更多交易方式的一種嘗試，正像他們開始在小紅書、微信業(yè)主群等社交平臺(tái)賣房一樣。“任何一種交易形式，都不能保障成交價(jià)格達(dá)到預(yù)期，價(jià)格最終由市場(chǎng)決定?！?/p>

　　(文中江豐、李明、王星為化名)

　　《中國(guó)新聞周刊》2025年第32期

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