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廣州首個引用《物權(quán)法》提起上訴的案例——獵德“釘子戶”案昨日終審判決。市中級人民法院判決：獵德僅剩的4“釘子戶”的房子還是要拆。
法院認(rèn)為，獵德的“釘子戶”影響了村集體利益和其他村民的合法權(quán)益；其土地歸集體所有，村里有權(quán)收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也應(yīng)該一并交付拆除；至于補(bǔ)償，則按村里股東大會通過的補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
緣起
研究《物權(quán)法》
“釘子戶”死守獵德村
去年10月16日，獵德村開拆。
曾經(jīng)密密麻麻蓋滿了“握手樓”的獵德村，迅速成為一片空曠的大工地，村屋幾被拆完。然而，殘垣斷壁中，一棟樓房依然聳立，從高處看去很是顯眼。
事情始發(fā)于去年11月，獵德拆遷接近尾聲，在東二區(qū)的拆遷工地中，一棟樓房矗立在拆遷工地中央。據(jù)了解，像這棟房子一樣，獵德村共計尚有4戶村民未與獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂拆遷協(xié)議，這四戶也就成了俗稱的“釘子戶”。
事實上，在去年10月底，原本有5戶村民拒絕簽署拆遷安置協(xié)議而被獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(以下簡稱“村集體”)起訴至天河區(qū)人民法院；其后，1戶村民在法庭的調(diào)解下與村集體達(dá)成協(xié)議，最后真正成為“釘子戶”的共有4名：李應(yīng)開、李應(yīng)光、李澤民及盧燕生。
在該案訴訟過程中，村集體要求4“釘子戶”立刻清空房屋，遷出。
這期間，李澤民專門買了《物權(quán)法》、《憲法》、《土地管理法》等書籍，幾戶“釘子戶”經(jīng)常坐在一起研究，以維護(hù)自己的權(quán)益。李澤民還每天巡查一遍，確保自己的房子沒有被動過。
一審
一審判拆沒提怎補(bǔ)償
“釘子戶”不服上訴
去年11月16日，村集體告4戶“釘子戶”案開庭。
村集體方面訴稱：獵德村的拆遷改造作為廣州市政府解決城中村改造的第一步，是為完成廣州市作為國際化大都市建造而進(jìn)行的試點(diǎn)工程，納入了政府重點(diǎn)工程范圍，在整個城市改造中有著舉足輕重的作用。
同時，基于市政建設(shè)需要，作為新光快速路北延線過江橋梁的獵德大橋?qū)M穿獵德村，直接產(chǎn)生了包括被告使用的房屋在內(nèi)的大量的拆遷任務(wù)。對此，廣州市各級政府經(jīng)過8年的醞釀最終確定了“以政府主導(dǎo)，村為實施主體”的整體改造原則。
村集體分別在2007年5月和7月兩次召開股東代表大會，經(jīng)全體股東代表表決，以98.6%的高得票率最終通過了《拆遷補(bǔ)償安置方案》。4釘子戶以種種理由拒絕簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拒絕交付房屋，拖慢了整個拆遷過程，侵害了公共利益，也給全體村民造成了損失。
天河區(qū)法院審理此案后，判決“釘子戶”3日內(nèi)騰空房屋，交給村集體�！搬斪討簟苯圆环^續(xù)上訴�！搬斪討簟碧岢觯粚彿ㄔ旱呐袥Q光說“要拆”，怎么補(bǔ)償卻沒提，“私人房產(chǎn)被沒收，難道要屋主睡大街？”
終審
案件存在兩大焦點(diǎn)
●宅基地上房子屬誰？
●按照何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？
前日，該案在廣州市中級人民法院二審開庭，村集體和“釘子戶”的爭議集中在兩大方面。
首先是關(guān)于房屋的所有權(quán)問題。
獵德公司方面認(rèn)為，宅基地是集體所有，村集體有權(quán)收回，房子是建在宅基地之上的，4“釘子戶”對宅基地上的房屋沒有所有權(quán)、只有使用權(quán)，現(xiàn)在要收回宅基地，宅基地上的房屋也應(yīng)一并收回。
“釘子戶”李應(yīng)開則引用《物權(quán)法》上訴。據(jù)悉，這是《物權(quán)法》正式實施后，廣州首個引用《物權(quán)法》提起上訴的案例。
李應(yīng)開表示，《物權(quán)法》規(guī)定：“私人對其合法的收入、房屋等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”，“私人的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞”，房屋屬于私人財產(chǎn)，李應(yīng)開應(yīng)對此享有無可爭辯的物權(quán)。
按照相關(guān)規(guī)定，村集體收回宅基地，必須進(jìn)行補(bǔ)償。另一方面的爭議則是補(bǔ)償問題。村集體要求，按照股東大會通過的《補(bǔ)償安置方案》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
但4名釘子戶表示，補(bǔ)償協(xié)議屬于“霸王條款”。4“釘子戶”的情況各不一樣：1“釘子戶”認(rèn)為，陽臺應(yīng)該按照回遷面積補(bǔ)償；1“釘子戶”認(rèn)為，房屋內(nèi)的水井和天井應(yīng)給予補(bǔ)償；1“釘子戶”認(rèn)為，房子的第5層也應(yīng)該補(bǔ)償(原方案只補(bǔ)4層)；還有1“釘子戶”是冼村村民，他要求按照獵德村的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
代理律師則認(rèn)為，獵德公司拆遷補(bǔ)償方案的條款是不完善的，將來會產(chǎn)生很大矛盾。每個人的房屋都有特殊性，必須根據(jù)具體房屋來具體討論。
影響集體利益有責(zé)服從大局
法院：“釘子戶”應(yīng)配合拆遷
廣州市中級人民法院終審此案后，最終確認(rèn)了三大觀點(diǎn)：
房子在土地上應(yīng)拆除
首先，法院認(rèn)為，本案涉訟宅基地屬獵德村農(nóng)民集體所有土地，依法由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。獵德公司為實現(xiàn)村民得到實惠、村集體經(jīng)濟(jì)得到壯大、改造區(qū)域環(huán)境面貌得到提升、歷史人文景觀得到保護(hù)的目的，經(jīng)天河區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意由其收回涉訟的宅基地，用于實施舊村整體改造，合法有理。因土地與地上建筑物是不可分割的，涉訟宅基地使用權(quán)被收回后，幾名上訴人所建設(shè)的房子也應(yīng)一并交給獵德公司，故獵德公司要去4人騰空房子、交付拆除合法有理。
拆遷補(bǔ)償按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)
第二，補(bǔ)償問題。獵德公司已經(jīng)依法召開了股東代表大會，審議通過了《拆遷補(bǔ)償安置方案》，該方案是村民股東選舉的股東代表經(jīng)民主討論后確定的，是在這次整體改造過程中實施拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。獵德公司也已經(jīng)明確表示，拆除房屋后會按該方案對4人給予補(bǔ)償，獵德公司的行為符合《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于收回集體土地使用權(quán)時，對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。
4人作為集體土地的使用人之一，該方案理所當(dāng)然對其產(chǎn)生約束力。
“釘子戶”影響集體利益
第三，這次舊村改造是惠及獵德村全體村民的重大事項，具有富民優(yōu)生的重大意義，獵德村整體改造計劃涉及全體村民的切身利益和其他村民的公共利益�！搬斪討簟睕]有按照獵德公司通知的時間搬遷已經(jīng)延緩了改造計劃的實施，實際上對村集體的經(jīng)濟(jì)利益和其他村民的合法權(quán)益構(gòu)成了影響。
因此，在有詳細(xì)具體的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可供執(zhí)行的前提下，幾人應(yīng)迅速騰空涉訟宅基地并交付拆除。這也是4人服從大局，積極配合獵德公司早日完成改造的應(yīng)有之責(zé)。
法院最終判決：維持原判。
協(xié)商
“釘子戶”傷心淚光閃
昨商談被村集體“放鴿子”今繼續(xù)協(xié)商補(bǔ)償方案
宣判結(jié)束后，記者追隨幾位“釘子戶”以及他們的代理律師，來到了位于珠江新城的獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司。
據(jù)悉，天河區(qū)政府已決定讓天河區(qū)司法局出面，組織“釘子戶”們和獵德公司進(jìn)行協(xié)商和談，爭取盡快解決拆遷補(bǔ)償安置問題。經(jīng)天河區(qū)司法局“斡旋”，雙方商談的時間原本定在昨日下午5時半左右。
記者看到，天河區(qū)司法局特意派遣了3名工作人員在獵德公司辦公樓下等候，見“釘子戶”們和代理律師到齊后，他們將浩浩蕩蕩的一行十來人帶到了4樓。
不料，時間在等待中一分一秒地流逝，近晚7時，還不見獵德公司代表的身影�！搬斪討簟眰兏杏X被忽悠了，憤怒在每個人的臉上表露無遺。
最終，天河區(qū)司法局的一名工作人員經(jīng)不斷努力，連續(xù)打數(shù)十個電話進(jìn)行聯(lián)系，終于敲定，第二天也即今天上午10時，雙方繼續(xù)在獵德公司辦公樓四樓進(jìn)行商談，他還特意強(qiáng)調(diào)，“明天，獵德公司的領(lǐng)導(dǎo)肯定不會再‘放鴿子’”。
埋怨聲中，一行人很快解散，各自回家。“我今晚得好好準(zhǔn)備明天和談的方案�！迸R走前入電梯時，“釘子戶”之一的盧燕生小聲地說，眼睛里撲閃著晶瑩的淚光。（記者 余亞蓮 實習(xí)生 梁柳新）
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