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    京滬深樓市見聞:高房價搖搖欲墜 開發(fā)商捂盤自救(2)

    2006年07月08日 10:48

      北京 “風暴”前氣氛凝重

      在深圳市政府堅定不移地貫徹國家房地產調控政策、出臺“深圳細則”之后,北京市仍無細則出臺,倒是曝出主管城建工作的北京市副市長劉志華被免職、京城地產界重量級人物劉曉光被傳喚配合調查的新聞,這令業(yè)界人士對未來的“北京細則”以及調控力度平添了幾分想象空間。

      在剛剛結束的北京夏季房展會上,從市場動向似乎可以看出些許端倪:4天的夏季房展會僅意向性成交了4.5億元,不及以往展會的三成,創(chuàng)下近年來的新低。對于這種市況,有著不同的解釋。較為普遍的看法是,房產調控政策效應開始“發(fā)酵”,購房者在觀望等待。但熟悉市場的人士則認為,北京開發(fā)商在靜待政策細則出臺,所以參展的興趣不大。此外,普通住宅太好賣了,所以沒有宣傳推廣的必要。

      從購房者與開發(fā)商的觀望等待可以看出,具體政策實施細則的制定將會對北京市場走勢產生巨大的影響。

      北京房地產市場處于政策“真空期”時公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù),頗能說明一些問題。6月底,北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-5月,北京市普通住宅價格指數(shù)累計為109.4%,漲幅累計9.4%。新建商品房價格漲幅繼續(xù)增加,二手房價格漲幅有所回落,普通住宅價格漲幅略高于高檔住宅。日前,有消息稱,今年上半年北京房地產業(yè)完成稅收110.7億元,增收28.6億元,增幅比2005年提高了13.5%,且是首次超過百億。

      “房價上漲9.4%,房地產業(yè)相關稅收增長13.5%,這就挺能說明問題!狈康禺a業(yè)界一位人士分析,“這表明房地產的利益格局是,政府拿‘大頭’,開發(fā)商得‘中頭’,房地產衍生行業(yè)賺‘小頭’。所以說,如果僅是行業(yè)利益集團的游說還不足以令中央政策的落實化于無形,各地方政府的利益盤算才是這場博弈的關鍵所在!

      令眾多北京開發(fā)商感到不安的是,目前在北京已經拿到規(guī)劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產項目有600多個,總規(guī)劃建筑面積達2000萬平方米。在這些項目中,套型建筑面積在90平方米以下的戶型僅占10%。如果嚴格按照九部委的文件精神執(zhí)行的話,市場結構調整的力度將非常大。由于原來的規(guī)劃條件將有重大改變,不僅開發(fā)商的產品市場定位要“推倒重來”,而且已開盤項目若后繼開發(fā)規(guī)劃作出調整,肯定會對此前買房的客戶產生影響。不過,按照北京市有關方面的說法,管理層將本著“認真貫徹,結合實際”的原則,綜合考慮各方面的因素,在保證市場穩(wěn)定的前提下,出臺相關細則。因此,北京市場的未來走勢將在很大程度上取決于政策細則的內容。

      業(yè)界一位資深人士預測,行政力量強力介入下的這次房地產結構調整,將導致市場格局發(fā)生根本性變化。最晚到明年一季度,大量套型面積90平米的中小戶型住宅將在市場上出現(xiàn)。雖然房子的單價不一定會下降,但總價肯定會大幅降低,這將使一些原來買不起房的人看到希望。對于房地產業(yè)來說這也是一個長期利好,因為在客觀上能動員出更多的購買力進行住房消費。到明年,隨著廉租房和經濟適用房等社會住房保障體系的完善,房地產市場結構會更趨合理。

      

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