我也希望中國的房地產(chǎn)商像美國的一樣，能夠給消費者提供一套房子只賺500美元的優(yōu)質(zhì)服務。但這樣的好日子恐怕要等房地產(chǎn)真正市場化以后。想當年倒騰幾十臺彩電就能發(fā)大財，但是今天一臺質(zhì)量更高、屏幕更寬的彩電能賺百把元就已很不錯了。
在一個不完全的市場里一味指責開發(fā)商的暴利和無良，除了煽動情緒與仇恨外，其最大的作用是轉(zhuǎn)移人們對房地產(chǎn)核心問題的挖掘，使不明真相的人對房地產(chǎn)的基本面缺乏認識。轉(zhuǎn)移矛盾的結(jié)果，只能使房地產(chǎn)離健康的軌道越來越遠。
認識中國的房市之前，竊以為首先應該把握中國房市的三個基本面。
第一個基本面，這是一個壟斷的市場。主要體現(xiàn)為政府對土地供應的壟斷。在此情形下，像潘石屹這樣的房地產(chǎn)巨頭都愁拿不到地、差點轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京以外的省市，何況一些小開發(fā)商？很多人詛咒開發(fā)商囤積土地和房屋，但古人言只有奇貨才可居，為什么沒有人囤積彩電？因為供應充足，誰囤誰倒霉。由于土地不能自由供應，市場規(guī)律就無法起作用。在土地供應奇貨可居的大背景下，政府實行拍賣價出讓土地，結(jié)果就是土地價格越抬越高，像北京廣渠路36號地，還是限價樓盤項目，光土地樓面價就已拍到5600多元。中低收入階層根本無力問津。
第二個基本面，就是住房作為公共品，對于中低收入階層的住房保障，政府具有不可推卸的責任。但在過去十幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，很多地方政府在這方面的責任付之闕如。
第三個基本面，中國的房地產(chǎn)市場是城鄉(xiāng)分割的斷裂的市場。根據(jù)建設部《2005年村鎮(zhèn)建設統(tǒng)計公報》，2005年中國城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的市民、農(nóng)民共有住宅總量為365.29億平方米，考慮到2005年中國村鎮(zhèn)竣工住宅6.88億平方米，城鎮(zhèn)商品房竣工面積為4.8793億平方米，由此推算城鄉(xiāng)住宅總量約為375億平方米，其中農(nóng)民住宅約有260億平方米，占三分之二以上。而在這些住宅中，約有100億平方米左右處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果進行改建和重建，提高容積率(現(xiàn)有農(nóng)房大多是平房或兩層樓)，則可建造300億平方米以上的新房。但占全國住宅總量三分之二的巨大體量的農(nóng)房不能入市，既使農(nóng)村房屋的價格被嚴重低估，也嚴重地影響了房屋的有效供應。農(nóng)房入市尚未“開禁”，北京農(nóng)民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村自行開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”已占在售住宅近兩成。據(jù)調(diào)查，目前在售“小產(chǎn)權(quán)”項目的均價為3344元每平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價8792元的38%，也比同一區(qū)域的普通住宅價格低很多。
明白了中國房市的三個基本面，我們就知道解決中國房市的正確之道在哪里了。
中國的房地產(chǎn)市場問題多多，體現(xiàn)在拆遷、征地等各個環(huán)節(jié)�？傮w而言，開發(fā)商是有功的，他們用十多年時間，迅速改善了中國人的整體居住環(huán)境，有力促進了中國的城市化進程。僅上世紀90年代，中國房屋開發(fā)總量就超過建國后前40年的總和。今后，我們依然離不開開發(fā)商。以北京為例，根據(jù)北京市政府承諾，北京正針對不同家庭，建立由廉租房、經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房三個層次構(gòu)成的住房保障體系。預計“十一五”期末，北京保障性住房建設規(guī)模將達到新增住房建設規(guī)模的24.8%。也就是說，仍有四分之三的住房需要依賴市場供應，而北京每年三四十萬的新移民，更是只能依靠市場提供住房。(蕭劍)
