“上海歷年積累存量土地有近一半未形成有效供應(yīng)�！弊蛱欤虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心的報(bào)告指出，上海房?jī)r(jià)快速上升與新增土地供應(yīng)量緊縮及其引起的市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面有所關(guān)聯(lián)。
數(shù)據(jù)顯示，雖然從1988—2005年，上海出讓的土地使用權(quán)面積共43666.37公頃、可建面積42131.96萬(wàn)平方米，但 1986—2005年，上海商品房建設(shè)新開(kāi)工面積和竣工面積僅分別為25698.58萬(wàn)平方米和22037.45萬(wàn)平方米。可建面積和商品房供應(yīng)這兩套數(shù)據(jù)有著近2億平方米的“脫鉤”。
上海社科院房地產(chǎn)研究中心的專家認(rèn)為，上海存量土地不能在短期內(nèi)形成商品房供給的原因比較復(fù)雜，如開(kāi)發(fā)商捂地、爛尾樓、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的延遲、動(dòng)拆遷的延遲、把生地開(kāi)發(fā)為熟地出讓的過(guò)程比較漫長(zhǎng)、“雙增雙減”規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致可建面積減少等。
不過(guò)專家也指出，經(jīng)過(guò)2005年以來(lái)的調(diào)控，有資金和風(fēng)險(xiǎn)承受能力捂地的項(xiàng)目可能并不多；在目前人民幣升值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期利好條件下，開(kāi)發(fā)商被“套牢”形成爛尾樓的可能性也較小。一些市場(chǎng)人士也認(rèn)為，除了開(kāi)發(fā)商方面的責(zé)任外，地方政府也應(yīng)該更“積極”一些，如已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過(guò)約180個(gè)圖章，正常情況下這個(gè)過(guò)程要2—3年，難免有某個(gè)環(huán)節(jié)遇到阻礙；另外清理閑置土地也是需要加緊落實(shí)的工作。
此外，上海社科院房地產(chǎn)研究中心的專家也指出，上海土地出讓從2005年以來(lái)顯著減少，2005年土地出讓的成交面積為385萬(wàn)平方米，不足2004年的十分之一，2006年土地出讓的成交面積雖為648萬(wàn)平方米，但和宏觀調(diào)控前的數(shù)量相比差距也非常大。不過(guò)，今年以來(lái)，上海推地頻率明顯提高，4月底至今已連續(xù)5次發(fā)布土地公告，隱約顯出上海加大土地供應(yīng)、平抑房?jī)r(jià)的努力。
但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然上海近兩年出讓的土地面積規(guī)模不小，但住宅用地的比例相對(duì)較小，未來(lái)要起到平衡供求的作用尚有難度。同時(shí)，地方政府也應(yīng)該重視住房保障類(lèi)土地的供應(yīng)，從而促進(jìn)樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定。(李和裕 倪珊珊)
