昨天記者獲悉，深圳銀監(jiān)局發(fā)布《關于加強深圳市國內商業(yè)銀行房地產信貸管理的指引》，要求深圳中資銀行在嚴格房地產開發(fā)貸款的準入條件、加強個人住房貸款管理等方面提高對房地產貸款的風險管理能力，促進房地產市場健康發(fā)展。深圳銀監(jiān)局表示，該局將定期對深圳中資銀行房地產貸款的風險管理狀況進行現(xiàn)場檢查和綜合評價，并確定監(jiān)管重點。如果發(fā)現(xiàn)存在嚴重問題的商業(yè)銀行，將采取風險提示、誡勉談話，甚至限制市場準入等監(jiān)管措施。
拒絕開發(fā)商“人為分期”
該《指引》稱，商業(yè)銀行在受理房地產開發(fā)貸款申請時，應按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》的要求嚴格審核房地產項目的資本金比例。對開發(fā)單個項目的房地產開發(fā)公司，在股東增資、資產重估等行為符合相關法律和會計準則的基礎上，可將企業(yè)凈資產視同項目資本金。對于同時有多個項目在建的公司，由于單個項目資本金難以測算，可將企業(yè)凈資產與所有項目總投資的比例視作項目資本金比例。股東借款不得作為項目資本金。
該《指引》強調，商業(yè)銀行應采取有效措施識別房地產開發(fā)過程中的“人為分期”現(xiàn)象，不得將貸款分拆或化整為零發(fā)放。對無法明確劃分開發(fā)資金的滾動開發(fā)、分期開發(fā)項目，應視作同一房地產開發(fā)項目。
個人住房貸款將加強管理
《指引》表示，商業(yè)銀行應對擬辦理個人住房貸款的房地產項目及開發(fā)商資質進行嚴格審查。發(fā)放個人住房貸款時，應獨立地進行貸前調查和審核，不能完全依賴律師見證或中介機構的推薦；應以借款人的資產負債狀況、收入水平和信用記錄等作為審批和發(fā)放貸款的依據，不能過分依賴抵押物。
商業(yè)銀行應嚴格審查借款人的首付款證明和收入水平證明，除房地產開發(fā)商出具的“首付款收據”之外，還應要求借款人提供銀行轉賬或現(xiàn)金繳款回單等單據；除借款人聘用單位出具的收入證明外，還應要求借款人提供工資存折、銀行對賬單等資料。
此外，商業(yè)銀行應通過查詢“個人信用基礎數(shù)據庫系統(tǒng)”等必要程序識別一戶多貸情況，核定同一借款人的最高貸款總額，防止過度授信。
銀行應確認交易價格真實性
《指引》稱，商業(yè)銀行應建立交易資金監(jiān)管賬戶，對申請再交易個人住房貸款的借款人支付的首付款進行監(jiān)控，并將此作為確定最高貸款金額的參考因素。
商業(yè)銀行應以房產在本次交易中成交價或評估凈值中較低者，作為貸款成數(shù)的計算基數(shù)。
商業(yè)銀行應高度關注房產再交易過程中的法律風險，特別是因房產共有人異議或租戶優(yōu)先購買權導致的買賣合同無效的風險。
抵押物價值需動態(tài)監(jiān)測
《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放“一手樓”個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估；對于再交易和無交易轉按揭的個人住房貸款，應對每個房產進行獨立評估；對于以個人住房抵押為基礎的房貸理財產品，其抵押物至少每年評估一次。
《指引》還要求，商業(yè)銀行應以房產在本次交易中的成交價或評估凈值中較低者確定抵押物的價值。商業(yè)銀行應通過提高評估的有效性和頻率、定期測算抵押物處置成本等，對抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測和調整。
中介機構應定期考核
《指引》稱，商業(yè)銀行應對介入房地產貸款業(yè)務的中介機構進行定期評價和考核，根據其資質等級、技術素質、執(zhí)業(yè)業(yè)績和職業(yè)道德等擇優(yōu)選用。對于介入房地產貸款業(yè)務的擔保公司，商業(yè)銀行應核定最大擔保額度和期限，并確保其任一時點擔保額度和期限都在最大限額內。
商業(yè)銀行應與中介機構簽訂責任條款，對于因中介機構原因造成的銀行業(yè)務損失應有明確的賠償措施。(李莉 朱麗華）
