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　　2008年的北京樓市觀望氣氛一直在持續(xù)，房地產市場出現的量價齊縮情況日趨嚴重。在各種打折促銷手段中，最為搶眼的莫非直接降價了，但降價帶來更多的觀望。與此同時，各種不同的聲音和言論也此起彼伏，有人說即使開發(fā)商降價了仍是暴利；有人也說降價是開發(fā)商無奈之舉，在土地成本高昂的今天，他們所獲的利潤已經極小。

　　日前，有開發(fā)商公開在某網站公開北京房地產市場的開發(fā)成本，揭秘行業(yè)成本構成。此舉遭到網友及專家的質疑。

　　開發(fā)商自曝

　　土地成本所占比重最大

　　近日，北京東亞新華地產開發(fā)商及部分專家學者在某網站的訪談中，公開披露北京部分房地產項目的開發(fā)成本，并聲稱產品利潤率僅7%。

　　“房地產售價是建立在成本基礎之上的，要考量售價是否合理，首先要計算其開發(fā)成本�！痹撻_發(fā)商這樣表示。在樓市持續(xù)下跌的形勢下，采取公開成本、低利潤的定價策略，可以把購買者從利潤不透明的開發(fā)商那里吸引過來。

　　按照該開發(fā)商負責人的說法，北京在建毛坯房的開發(fā)成本主要包括7個方面，分別為土地使用權取得費、前期費用、建設費、市政配套費用、稅費、營銷管理費用及財務費用。記者從該開發(fā)商現場公布的北京商品房開發(fā)成本表格及數據中發(fā)現，土地成本和稅費及建設成本等三類成本所占的比例較大，這其中土地成本所占的比重則最大。

　　來自亞豪機構市場研究部提供的數據顯示，今年三季度，北京公開出讓的住宅及含住宅項目用地的樓面價為3028元/平米。該開發(fā)商以回龍觀某商品房為例，進行目前北京房地產市場的成本測算，按照該開發(fā)商的測算方式，該樓盤的成本已經達到每平米7662元，“如果按照均價8300元/平米的銷售價格來計算，每平方米銷售的利潤在638元，這樣算來其產品利潤率僅為7%。”該開發(fā)商這樣表示。

　　業(yè)內認為

　　開發(fā)過程中隱性成本較高

　　開發(fā)商在網站揭秘成本吸引了大量的網友關注，記者在該網站的網友留言中看到，多數網友認可開發(fā)商公布的成本組成部分，但對于其所舉項目只有7%的利潤持懷疑態(tài)度�！耙粋�項目的售價是動態(tài)變化的，銷售均價越往后越高。不能以某一階段的售價來進行成本計算，而是要根據其銷售總價和銷售面積相比來計算。”有網友這樣表示，除了銷售價格是動態(tài)的之外，甚至包括建安成本、土地成本都是動態(tài)的，不能以目前最高售價的成本來估算目前的房地產項目成本。

　　而多數業(yè)內人士認為，目前房地產開發(fā)過程中的隱性成本較高�！熬�裝修項目的裝修報價都會高出市場價。如果做精裝修的話，其中裝修的利潤就很高�！北本┟纴喡摵系禺a營銷機構總經理王鑫指出。開發(fā)商所謂的自曝成本，是想通過此舉告訴購房者目前房價下降空間有限，以此來刺激購買。

　　王鑫表示，實際上目前市場上在售的部分項目，仍然是以協議拿地的方式獲得，其所占成本比例最大的土地成本則是其隱性成本，且該成本要遠遠低于目前的市場公開拿地成本�！岸鄶道享椖康慕祪r空間仍然很大�！睎|部某項目開發(fā)商告訴記者，至于如何選擇項目購買，還是應該理性分析以上幾項成本構成，針對不同項目做判斷。(記者 張學冬)