隨著青島地產開發(fā)重心的轉移和外地地產大鱷的進入，這個二線城市郊區(qū)的房價迅即超過了5000元/平方米。
“外來投資炒房、青島獨特的地理結構、本地人的居住觀念，這些都對房價大漲有一定的作用。但房價之所以漲到了今天這個樣子，更多是由于土地成本瘋狂上漲�！鼻鄭u市委黨校經濟學教研部教授程國分析認為，土地供應短缺，加之2001年，青島市的土地供應由協(xié)議出讓轉為“招拍掛”，這才導致了青島土地成本大漲。
土地供應短缺源自政府采用的“饑餓供地法”，和杜世成“經營城市”的理念有關。青島資深地產人士唐煒解釋說，就是嚴格控制建設用地總量，壟斷土地一級市場供應，采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一配置的方法實現(xiàn)對土地的有效控制。青島市政府建有土地儲備中心，主要管理市內四區(qū)土地，其他縣市區(qū)各有土地儲備中心。政府同時將一些閑置、低效利用的土地采取收回、收購等方式納入土地儲備，經整理后再公開出讓。青島市國土資源和房管局一名負責人曾解釋說，“實際上就是把土地資源變成財源，最大限度地盤活土地資產”。
青島地產界資深人士解釋說，按杜世成的經營理念，政府壟斷了土地，就會出現(xiàn)土地供應不足，抬高土地的價格，從中能獲取更大的利益。另一個潛在規(guī)則是，由于相關主要領導直接掌握土地審批，將大塊地分成多次審批，自然可以為個人牟取更多利益。
雖然開始實行“招拍掛”，其實很多時候，還是要看地產商與有關領導的關系。比如招標，一般都會在招標文件中限定企業(yè)資質、規(guī)劃方案等，有時候就會制定剛好只符合某個開發(fā)商的招標文件。關于掛牌，一般符合條件的可能有四五家企業(yè)，但如果有關領導“看好”某個開發(fā)商，就會幫助勸說其他申請的開發(fā)商退出。當然可能會給其他開發(fā)商適當承諾，比如在另外的地塊中向其傾斜。
拍賣看似非常透明，所有開發(fā)商在同一個平臺上競價，但實際上，如果開發(fā)商工作做好了，就可以事先與其他幾家主要競爭對手商談。拍賣時，其他幾家競爭對手作為托兒舉牌。大家輪流坐莊，或者一家地產商拿下地塊后，再分包部分工程給其他開發(fā)商。這樣拍賣現(xiàn)場一般不會出現(xiàn)激烈競爭，有關領導也會出面裁決，在幾個大地產商之間搞平衡。在杜世成執(zhí)政期，政府更多采用掛牌的方式出讓土地。
無論通過哪種方式拿地，其實土地的審批都是“一把手”說了算。一個例子就是，嶗山原區(qū)委書記王雁公然違反國家土地管理的有關規(guī)定，違反權限，采取批條子、打招呼、開協(xié)調會的方式，直接插手干預土地批租和出讓事務，從中獲利496萬元，最終釀成土地大案。經查處，王雁被判死緩，原青島市國土資源局局長張志光受賄860多萬元，被判死緩，原嶗山區(qū)國土資源局局長于志軍受賄539萬元，被判15年。
按照國土資源部規(guī)定，開發(fā)土地的程序其實極為復雜，應該先由開發(fā)商給區(qū)長寫用地申請，區(qū)長把用地申請通過分管區(qū)長批到國土局，局長再安排土地科填寫審批表，經科長、局長層層簽名再報到區(qū)里，缺少一個環(huán)節(jié)都不行。要想將一片地成功開發(fā)成商住樓，必須得到規(guī)劃部門的許可，所以，開發(fā)商要想在土地資源炙手可熱的大背景下得到一塊地，必須一一打通規(guī)劃、審批、國土等環(huán)節(jié)。
在青島這種寸土寸金的城市，縮短拿地時間幾乎和拿地一樣重要。很多時候，開發(fā)商打通王雁、于志軍等人，有他們親自出面安排，事情很快就能解決。王雁在法庭上坦稱，國家在土地“招拍掛”上有嚴格規(guī)定，但實際上，在當時青島，只要一把手一個批條、一句話就可以從土地上牟取巨大利益。按照公訴機關指控，王雁曾經10余次為開發(fā)商牟取土地審批手續(xù)、舊城和城中村改造方面的利益。
在這個鏈條中，開發(fā)商當然不會損失自己的利益，所有運作拿地的資金都轉嫁到房價上面，最終還是轉嫁到消費者身上。(稿源：三聯(lián)生活周刊 作者：吳琪 王家耀)
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