收緊“地根”副作用有待克服
眾所周知，新開工面積與土地供應(yīng)量有密切關(guān)聯(lián)。近兩年來，北京市土地日益趨緊是不爭(zhēng)的事實(shí)。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴指出，2005年新開工面積下降，直接導(dǎo)致了2006年住房竣工面積的大幅下降。而分析人士認(rèn)為，2005年的土地供應(yīng)收緊則是新開工面積下降的主要原因之一。
根據(jù)于秀琴介紹，北京市2006年土地供應(yīng)量為1318公頃。但根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2006年北京通過“招、拍、掛”出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地(不包括經(jīng)濟(jì)適用房用地)面積總計(jì)為1065公頃，其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃。北京2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃。就是說，實(shí)際土地供應(yīng)量也僅為計(jì)劃的56%。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)計(jì)算，2006年北京已成交地塊、正在交易地塊和即將入市地塊三者合計(jì)的規(guī)劃建筑面積為1146.6萬平方米，不到2006年北京商品房新開工面積的一半。
從2005年看，北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。實(shí)際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為880公頃，大約是計(jì)劃的40%。
由于土地入市與形成實(shí)際市場(chǎng)供給存在著1至1.5年的時(shí)差，2007年的新盤供應(yīng)將主要取決于2005年和2006年的土地供應(yīng)量。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)計(jì)算，2006年，北京市出讓的住宅(含)用地的平均容積率(規(guī)劃建筑面積/土地面積)是1.11。按照1318公頃土地計(jì)算，形成的商品住宅有效供給僅為1463萬平方米。
國(guó)家宏觀調(diào)控將土地閘門越收越緊，而開發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價(jià)碼均大幅高于標(biāo)底價(jià)。北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競(jìng)得京城“新地王”的廣渠路36號(hào)，雖然有關(guān)部門沒有按“價(jià)高者得”決定競(jìng)拍結(jié)果，但成交價(jià)仍高出標(biāo)底價(jià)近9億元；金地(集團(tuán))股份有限公司以7.57億元奪得四惠地塊，是該地塊招標(biāo)底價(jià)3.7億元的兩倍多；而華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司則以10.35億元拿下廣安門地塊，高出8.9億元的招標(biāo)底價(jià)1億多元。
國(guó)土資源部信息中心的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。2004年，北京出讓的居住用途土地的地價(jià)平均值為每平方米2127元，2005年已經(jīng)達(dá)到3884元，而到2006年第三季度，這一數(shù)字已經(jīng)上升到4016元。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析，近期多宗新地塊高價(jià)拍出，可能將推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。因?yàn)檫@將導(dǎo)致周邊在售樓盤調(diào)高身價(jià)，而區(qū)域價(jià)格上調(diào)又可能驅(qū)使準(zhǔn)購(gòu)房者提前購(gòu)房，造成購(gòu)房需求的上升。此外，地塊成交均價(jià)大大高出標(biāo)底價(jià)，也給開發(fā)商一個(gè)高價(jià)拿地的信號(hào)，使今后地塊競(jìng)拍抬價(jià)，從而可能促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
�。▉碓矗褐袊�(guó)證券報(bào) 作者：林喆 魏瑋）
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