2006年，房地產(chǎn)市場又度過了一個“調(diào)控年”。一系列調(diào)控政策的出臺產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。與此同時，房價居高不下、“且調(diào)且漲”的現(xiàn)實與預(yù)期存在距離，一些逆調(diào)控預(yù)期的“苗頭”需引起警惕。要達(dá)到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，2007年必須成為“政策執(zhí)行年”。
硬約束軟化房價矛盾
無論是地方政府、開發(fā)商還是普通民眾，普遍認(rèn)為2006年房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的措施是結(jié)構(gòu)調(diào)整：套型面積90平方米以下的住房須占開發(fā)總量70%以上。對于這項硬約束，一些地方政府和開發(fā)商頗有微詞，認(rèn)為這是一刀切，是市場經(jīng)濟的倒退。但百姓拍手稱快，多數(shù)房地產(chǎn)研究者也認(rèn)為，這項調(diào)控對準(zhǔn)了樓市問題的癥結(jié)，生產(chǎn)出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產(chǎn)品，才能鈍化高房價引起的社會矛盾。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，“國六條”的出臺給房地產(chǎn)市場傳遞了一個強烈信號：國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上開始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，從過度市場化向社會保障屬性傾斜。與往年相比，這是2006年房地產(chǎn)市場最大的變化。
受宏觀調(diào)控政策影響和市場引導(dǎo)，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了可喜的變化：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端，特別是經(jīng)濟適用房開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。上半年，全國經(jīng)濟適用房開發(fā)投資由2005年的負(fù)增長14.6%轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L6.1%，增幅提高了20.7個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)正在向宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。
四個逆調(diào)控苗頭需警惕
調(diào)控成績有目共睹，但2006年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列“逆調(diào)控”預(yù)期的苗頭值得警惕。
一是高房價全局性蔓延，不再是局部性問題。在東部地區(qū)，不僅一線城市房價逆勢高漲，一些三線城市房價漲幅也嚴(yán)重脫離當(dāng)?shù)鼐用袷杖�。譬如浙江省麗水市�?006年11月新樓盤均價已超過6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當(dāng)?shù)匾粚κ杖胫猩系姆驄D月收入總和也不過4000元左右。
值得注意的是，部分西部地區(qū)房價也交替“領(lǐng)漲”全國。2006年以來，不僅東部沿海地區(qū)房價狂飆猛進，呼和浩特、成都、南寧等西部地區(qū)也交替“領(lǐng)漲”。第三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，其中漲幅居前5位的城市中，西部地區(qū)就占了兩個。
二是房地產(chǎn)投資有所減少，但高溫未退。據(jù)統(tǒng)計，2006年1至11月份全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資79312億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資18212億元。這意味著，每5塊錢固定資產(chǎn)投資中，就有1塊多錢投進了房地產(chǎn)。
從資金構(gòu)成看，去年進入房地產(chǎn)市場的銀行資金不僅沒有減少，反而增速更快。貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場將“穩(wěn)定房價”的政策理解成為對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的隱性擔(dān)保，加上商業(yè)銀行利益驅(qū)動，投資便涌入房地產(chǎn)市場。
三是地價成“脫韁野馬”，推高房價預(yù)期。去年，與樓市調(diào)控措施迭出形成強烈悖論的一個現(xiàn)象是：各地“地王”、“樓王”頻生。9月上旬，上海浦東新區(qū)花木地塊報出58.89億元的競標(biāo)天價，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。按此計算，樓板價就高達(dá)11300元/平方米，而離它不遠(yuǎn)處的新樓盤均價只有9700元／平方米。事實上，“地王”的誕生意味著這一地區(qū)的房價有了一個新的標(biāo)桿作為參照向上攀升。開發(fā)商正是利用這一點，制造房價上漲預(yù)期，結(jié)果房價的漲幅比地價的增幅還大。
四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動和強烈預(yù)期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產(chǎn)市場的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買下了瑞安集團翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個個浮出水面。11月，美國房產(chǎn)商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進行綜合性住宅項目開發(fā)。此前，歐美房地產(chǎn)商很少直接拿地進行開發(fā)。
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