房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加速
北京統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，北京商品房的新開(kāi)工面積為2163.6萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)14.5%。而按照所獲施工許可證的項(xiàng)目計(jì)算，今年9-10月，新開(kāi)工面積就達(dá)603.31萬(wàn)平方米，占比為27.9%，高于月度平均水平。此外，房地產(chǎn)投資和土地開(kāi)發(fā)面積也在繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。
易居中國(guó)研究院的專家解釋稱，今年以來(lái)，北京土地購(gòu)置面積不足，而土地開(kāi)發(fā)面積又大幅增長(zhǎng)，這反映了開(kāi)發(fā)商在無(wú)奈地“吐出”土地開(kāi)發(fā)，這些土地的重新開(kāi)發(fā)表明，囤積土地的現(xiàn)象正在得到政策上的一定遏制。
一位開(kāi)發(fā)商坦言，為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，政府可能出臺(tái)相應(yīng)的限制措施，這也促使眾多地產(chǎn)項(xiàng)目加快了開(kāi)發(fā)和上市速度。
一方面，有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管，而另一方面，北京“90平米/70%”的調(diào)控細(xì)則又姍姍來(lái)遲，新開(kāi)工項(xiàng)目在7、8月間受阻，這就使得北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在9月以后有了明顯的提速。
土地供應(yīng)瓶頸日顯
中國(guó)住交會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)馮暉坦言，北京開(kāi)發(fā)商大量“囤地”,從另一方面也反映出城市土地資源的日益稀缺。開(kāi)發(fā)商手中的土地有限，囤積起來(lái)做到細(xì)水長(zhǎng)流，這樣可以讓自己的企業(yè)“不斷糧”。
北京國(guó)土局公布的土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用情況顯示，自2004年1月到今年6月，北京共出讓712宗地塊，項(xiàng)目用地總計(jì)為5775.11公頃，規(guī)劃建筑面積7866.42萬(wàn)平方米。其中，已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的669.77公頃和正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的2258公頃，余下2947.34公頃土地尚囤積在開(kāi)發(fā)商手中。
一位房地產(chǎn)商接受采訪時(shí)稱，他們對(duì)土地的開(kāi)發(fā)，有自己的打算和進(jìn)度，并且受到資金狀況和市場(chǎng)供求的制約。他坦言：“我們花了那么多錢拿來(lái)的土地，囤積著不開(kāi)發(fā)，并不現(xiàn)實(shí)，但是，在目前房?jī)r(jià)和地價(jià)的走勢(shì)下，開(kāi)發(fā)進(jìn)度太快，也劃不來(lái)。”
北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年北京出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地(不包括經(jīng)濟(jì)適用房用地)面積總計(jì)為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅商品房用地為1600公頃,商服用地300公頃，實(shí)際土地供應(yīng)量?jī)H為計(jì)劃的54%。
2005年,北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實(shí)際成交的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地僅為554公頃，不到計(jì)劃的四分之一。
地價(jià)迭高
國(guó)家宏觀調(diào)控將土地閘門越收越緊，而開(kāi)發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價(jià)碼均大幅高于標(biāo)底價(jià)。北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競(jìng)得京城“新地王”的廣渠路36號(hào)，雖然有關(guān)部門沒(méi)有按“價(jià)高者得”決定競(jìng)拍結(jié)果，但成交價(jià)仍高出標(biāo)底價(jià)近9億元。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析，近期多宗新地塊高價(jià)拍出，可能將推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。因?yàn)檫@將導(dǎo)致周邊在售樓盤調(diào)高身價(jià)，而區(qū)域價(jià)格上調(diào)又可能驅(qū)使準(zhǔn)購(gòu)房者提前購(gòu)房，造成購(gòu)房需求的上升。此外，地塊成交均價(jià)大大高出標(biāo)底價(jià)，也給開(kāi)發(fā)商一個(gè)高價(jià)拿地的信號(hào)，使今后地塊競(jìng)拍抬價(jià)，從而可能促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
(文章來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：林喆)
