拉動(dòng)房產(chǎn)內(nèi)需無(wú)益國(guó)民經(jīng)濟(jì)
“眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場(chǎng)，可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！崩铋_發(fā)指出，從實(shí)際生活來(lái)解讀，拉動(dòng)的鋼鐵產(chǎn)業(yè)，是最沒(méi)有技術(shù)含量的羅紋鋼生產(chǎn)，另有部分鑄鋼、防盜門及不銹鋼窗生產(chǎn)；拉動(dòng)的建材，是磚瓦行業(yè)、水泥生產(chǎn)工業(yè)，另有塑料門窗生產(chǎn)；拉動(dòng)的森林工業(yè)主要是木材生產(chǎn)；拉動(dòng)的陶瓷生產(chǎn)、玻璃生產(chǎn)也是技術(shù)含量很小的建材生產(chǎn)，所謂化工生產(chǎn)不過(guò)是涂料油漆，所謂機(jī)電產(chǎn)品就是電風(fēng)扇、空調(diào)等。其中磚瓦與建筑用鋼這兩個(gè)最基礎(chǔ)、也最沒(méi)有技術(shù)含量的產(chǎn)品占總量的90%以上。
由此可知，住宅與房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的只是產(chǎn)業(yè)鏈條中最原始、最底層的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的部分。一個(gè)所有投資中回報(bào)率最高、贏得千軍萬(wàn)馬投資的房地產(chǎn)業(yè)，只不過(guò)拉動(dòng)的是最沒(méi)有技術(shù)含量、最原始的產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作短期拉動(dòng)內(nèi)需的措施尚可，如果要把房地產(chǎn)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，只能是本末倒置而已。
房地產(chǎn)利潤(rùn)幾何？
“近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率高解釋不一，高的說(shuō)有90%，低的說(shuō)只有8%左右�！崩铋_發(fā)告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，多數(shù)清水房成本不過(guò)每平米800-1500元左右。甚至在有些邊遠(yuǎn)省份的縣城，現(xiàn)在還有800多元1平方米的樓盤；在北京市郊區(qū)，也有1200元／平米的樓盤。
據(jù)國(guó)土資源部公布的資料顯示，地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成的重要因素，但不是決定性因素，地價(jià)成本平均只占房?jī)r(jià)成本的25%—30%。2006年以來(lái)，國(guó)土資源部組織有關(guān)單位對(duì)40個(gè)樓盤作了典型分析，從協(xié)議供地的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系和招拍掛供地的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系看，不論哪種供地方式，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均在25%—30%。
招拍掛地價(jià)中，土地出讓金即政府的土地純收益部分，只占地價(jià)的25%左右，其他75%左右是征地補(bǔ)償或城市拆遷費(fèi)用，以及“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。歸納起來(lái)有兩個(gè)比例，一是政府獲得的純收益土地出讓金占地價(jià)的25%，二是地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均約27.5%，而房?jī)r(jià)中大約72.5%的部分是建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利潤(rùn)與稅收的總和。
那么，在北京市商品房期房每平方米均價(jià)6725元中，一般而言，地價(jià)部分27.5%約1820元左右，建安費(fèi)高層1500／平方米，園林等設(shè)施配套約100元／平方米。其他勘探、審圖、施工報(bào)建、施工保險(xiǎn)、安檢、質(zhì)檢費(fèi)加起來(lái)50-60元／平方米。如果綜合稅賦為8%，管理費(fèi)用為5%，那么另外的35%的收益僅有兩個(gè)安排，一是灰色腐敗支出，一是企業(yè)利潤(rùn)。由此可知，房地產(chǎn)收益不知比非房地產(chǎn)業(yè)的2-3%左右高出多少倍。
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