違規(guī)其實很普遍
北京市建委從去年開始就大力推行網(wǎng)上認購簽約制度，借助現(xiàn)代化的網(wǎng)絡技術手段，建立一套嚴格的房屋銷售監(jiān)管體系。今年國務院37號文件出臺后，北京市建委又針對房地產市場存在的漏洞制定了53條禁令。
盡管今年以來北京市有關部門著重強化了對房屋銷售的監(jiān)管，但是還是有一些企業(yè)鋌而走險。今年8月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地產開發(fā)有限公司等9家開發(fā)商的違規(guī)行為。這些企業(yè)除了沒有取得預售許可證就賣房外，還有就是沒按規(guī)定進行網(wǎng)上認購和簽約。
令人關注的是，繼今年6月同其他12家企業(yè)一道被曝光后，北京鼎成房地產開發(fā)有限公司這次又因為類似的違規(guī)行為再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已簽訂合同，又將房屋出售他人，收取房款的行為。
近日，中央電視臺《大家看法》欄目亦報道了湖北“陽光工程”——衡陽市都市春天和時代華庭兩大樓盤出現(xiàn)一房多賣，開發(fā)商卷款潛逃的情況。
多位業(yè)界人士表示，此次被三部委列為重點打擊的6類違規(guī)行為，如擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓；未取得預售許可證發(fā)布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關房地產項目的銷售信息內容虛假；違規(guī)收費，銷售商品房未實行明碼標價；利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用等等，均具有一定的普遍性。
和一些違法大案比較起來，有些開發(fā)商的違規(guī)行為讓監(jiān)管部門縱是有“火眼金睛”也不易覺察�！熬拖褚痪渌自捳f的那樣，‘上有政策，下有對策’，多嚴的規(guī)定，開發(fā)商都會有相應的辦法�！北本┠持康禺a開發(fā)企業(yè)銷售部主管景淼小姐道出了開發(fā)商之所以敢于越過“雷池”的緣由——“關鍵是有一個很大的利益�！�
按照規(guī)定，未取得房屋預售許可證開發(fā)商不得對房屋進行預售，更不能收取任何形式的費用。但景淼披露，有的開發(fā)商卻在沒有取得預售許可證的條件下，通過賣號、訂房等形式，提前收取定金。
“在這種情況下，開發(fā)商通常開出很多的優(yōu)惠條件，讓購房者訂房，收取所謂‘定金’”。開發(fā)商提前收費可能是象征性的，也沒有一定的行規(guī)，可能是幾百、幾千，甚至也可能是幾萬，愿意收多少錢，全憑開發(fā)商自己定�！岸ń稹庇薪小耙庀蚪稹钡�；也有叫“誠意金”的，名稱五花八門。
景淼對記者說，開盤時一般房價相對比較低，同時折扣也比較多。很多樓盤開盤時房價可以打到九八折，有的樓盤在九八折的基礎上還可以打個九九折，出現(xiàn)“折上折”，甚至有的樓盤可以打三次折扣，個別樓盤在“折上折”的基礎上，還送東西。開發(fā)商正是抓住一些購房者的心理，以讓利為“誘餌”，使購房者“上鉤”。由于“一個愿打，一個愿挨”，所以這種情況具有很強的隱蔽性。
“這種情況比較普遍�！彼治龅溃芏嚅_發(fā)商在未取得預售證前，都要大做宣傳，一來可以推展形象和品牌，再就是通過排號、適當提前收取一些費用，對市場進行摸底，做到心中有數(shù)，另外開發(fā)商還可以獲得一些資金用作周轉。
“在沒拿到預售證之前，任何收費都算違規(guī)，但市場一般都這么做�！� 景淼說。
加大購房者風險
和捂盤、囤房等違規(guī)行為助長房價，滋生樓市泡沫有所不同，無證違規(guī)售房給消費者帶來最大的負面影響是風險。
因有的開發(fā)商未取得預售許可證，無法簽約，所以其違規(guī)行為只能靠收所謂的“定金”�！爸灰皇斟X，不算違法。倘若收了錢，深究起來肯定違法，但只要開發(fā)商有實力，講誠信，問題也不大�！� 景淼認為。就怕遇到實力不強，也不太信守承諾的小開發(fā)商。
如前面提到的湖北衡陽市都市春天和時代華庭案，其中業(yè)主投訴最多的一套房居然被賣了8次！在當?shù)�，現(xiàn)在有數(shù)十套房子有兩位以上的業(yè)主在搶奪，以致法院為避免激化紛爭不得不將相關房子暫時查封。
景淼介紹，有的開發(fā)商在違規(guī)收了購房者的錢款以后，通常草簽一份協(xié)議，公司蓋個章，這樣看起來有了保障，其實不然。
分析導致一房兩賣的原因，可能有很多種，但其中常見的一種就是開發(fā)商急需回籠資金，拿同一套房子做了二次抵押。在購房合同未在網(wǎng)上或有關部門備案的情況下，發(fā)生一房兩賣或者是一房多賣的可能性更大。實際上簽定沒有備案的合同，跟沒簽一樣。
這次被曝光的9家北京違規(guī)開發(fā)商，其中，“北京鼎成”、“南宮恒業(yè)”、“北京隆輝”等3家開發(fā)商就屬于無證擅自預售商品房。業(yè)界人士提醒消費者，千萬不要貪圖一時的小便宜。如果開發(fā)商一直不辦預售許可證，消費者購房會面臨辦不了按揭貸款、辦不了房產證、不能上市交易等一系列風險。嚴重時則可能“竹籃打水”，最終錢房兩失。（周雪松）
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