發(fā)表評論 1月23日，在上海楊浦區(qū)房屋土地管理局，新江灣城F地塊毫無懸念以掛牌底價67.517億元出讓給了美國鐵獅門房地產(chǎn)公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下簡稱“鐵獅門”)。這是上海有史以來出讓總價最高的“地王”。
F地塊位于上海市中心最后一塊能夠成片開發(fā)的熟地——新江灣城的核心位置，是眾多開發(fā)商一直垂涎欲滴的黃金地塊。然而，鐵獅門卻在無一競爭對手的情況下，以底價獲得了該地塊的開發(fā)。有知情人士認(rèn)為，該地塊有定向出讓嫌疑。
“地王”沒有競價
2007年12月24日，上海新江灣城核心地帶F地塊公開掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達(dá)26.7萬平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬平方米，掛牌起始價67.517億元。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置業(yè)2007年11月在附近所拿樓面地價20000元/平方米的新江灣城D3地塊作為參照，F(xiàn)地塊總價可達(dá)180多億元。再說D3地塊是純住宅用地，而F地塊為商業(yè)綜合體，出讓價格應(yīng)該更高。
然而，事實(shí)并非如此。
2008年1月23日，鐵獅門旗下的 “鐵獅門房地產(chǎn)基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在沒有面臨一個競爭對手的情況下，竟然以掛牌底價67.517億元，輕松摘得了新江灣城F地塊的開發(fā)權(quán)。根據(jù)資料測算，新江灣城F地塊樓面地價僅為7500元/平方米，只有D3地塊的37.5%。這令業(yè)界人士感嘆，同樣是掛牌出讓，但差距可謂懸殊。
有跡象表明，聲稱“公開出讓”的新江灣城F地塊，其過程則“相對封閉”。
在該地塊出讓前幾天，就有知情人士向本報透露，新江灣城F地塊專為鐵獅門“量身定做”，毫無疑問將“底價中標(biāo)”，因?yàn)榇饲啊坝嘘P(guān)部門已達(dá)成一致意見”。另據(jù)消息人士說，鐵獅門董事總經(jīng)理馮凱希2007年8月訪問上海時，新江灣城F地塊的歸屬已成定局，“此后的一系列事情，只不過是走走出讓程序而已。”
在現(xiàn)場，該地塊出讓前兩小時，上海楊浦區(qū)房屋土地管理局門衛(wèi)聲稱，局里領(lǐng)導(dǎo)有指示，禁止所有記者進(jìn)場。16點(diǎn)該地塊正式出讓。20分鐘后，掛牌出讓結(jié)束，開發(fā)商匆匆坐車離開，上海楊浦區(qū)房屋土地管理局有關(guān)官員沒有露面，也沒有向在場眾多記者發(fā)布出讓結(jié)果。
之前有坊間傳言，香港太古集團(tuán)，李嘉誠旗下的和記黃埔，一家上海本土開發(fā)商也有意參與競拍新江灣城F地塊。記者在出讓現(xiàn)場看不到這些開發(fā)商來往的跡象。
被指“人為設(shè)限”
事實(shí)上，新江灣城F地塊底價出讓，這在地塊掛牌文件中已埋下伏筆。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，該文件對競買人提出了限制性條件，且要求極為苛刻，恐怕世界上沒有幾家開發(fā)商能夠達(dá)到。
根據(jù)2007年國土資源部 “39號令”第十一條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。也就是說，將不再會出現(xiàn)人為的限制性條件，投資者只要符合法律、法規(guī)規(guī)定，都可以參與土地的競買。
但新江灣城F地塊似乎例外。
根據(jù)文件，競買者需要符合如下條件：所開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項(xiàng)目(非住宅)不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項(xiàng)目建設(shè)和管理業(yè)績。同時，要有超高層建筑建設(shè)業(yè)績；擁有和管理不小于500萬平方米商業(yè)物業(yè)；有開發(fā)世界級專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目不少于100萬平方米，獲得世界級專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證等。
陳立民認(rèn)為，如此苛刻的競拍資格標(biāo)準(zhǔn)，不僅把所有大陸開發(fā)商擋在了門外，就連李嘉誠等香港開發(fā)商也難以逾越，這地塊似乎專為鐵獅門量身定做。也有業(yè)界人士認(rèn)為，文件規(guī)定競買者要 “與500強(qiáng)企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系”，從中看出當(dāng)?shù)卣畬υ摰貕K“樓宇經(jīng)濟(jì)”的訴求。
“這是無形之手在起作用�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借助世界級開發(fā)商，在提升該片區(qū)房地產(chǎn)整體品質(zhì)同時，有關(guān)部門也看重 “樓宇經(jīng)濟(jì)”對GDP增長、稅金增收等的影響。據(jù)介紹，目前上海一些甲級寫字樓1年能產(chǎn)生1億元以上的稅金。
據(jù)了解，在苛刻條件下，對F地塊也有所覬覦的另一家開發(fā)商李嘉誠旗下“長和系”(長江實(shí)業(yè)、和記黃埔)在資格審查階段被淘汰出局。最終僅鐵獅門一家公司參與F地塊的競買。
運(yùn)營或已開始
新江灣城F地塊，是鐵獅門首次在中國內(nèi)地拿地，也是新江灣城引進(jìn)的第二家美國開發(fā)商。此前，新江灣城C5地塊以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式引進(jìn)美國漢斯集團(tuán)。
事實(shí)上，鐵獅門對中國市場關(guān)注已久。
2005年鐵獅門宣布，與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計劃斥資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目，用3—4年時間開發(fā)占地500萬—1000萬平方英尺(相當(dāng)于46.5萬—92.9萬平方米)的甲級寫字樓和豪華公寓樓。也就在這一年，“鐵獅門房地產(chǎn)基金”成立。
如今，鐵獅門已設(shè)立“鐵獅門房地產(chǎn)有限公司上海分公司”。據(jù)了解，該分公司主要負(fù)責(zé)新江灣城F地塊的具體運(yùn)作。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，受2005年—2006年房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，“鐵獅門房地產(chǎn)基金”并未有大規(guī)模投資，而是在更多地搭脈中國市場。據(jù)披露的相關(guān)材料顯示，該基金只收購成都一在建大廈工程等少數(shù)項(xiàng)目。2007年，在南京東路163號地塊競拍中，開始出現(xiàn)鐵獅門。
“資金應(yīng)該不成問題�！币晃煌顿Y人士認(rèn)為，在國家限制外資投資房地產(chǎn)禁令迭出之際，有關(guān)出讓方很可能與鐵獅門接觸已久，相關(guān)資本運(yùn)營或已開始。該人士認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)，此前鐵獅門在國內(nèi)尚無龐大資金積累。但只要商務(wù)部批準(zhǔn)這個投資項(xiàng)目，外資流入自然不成問題，否則鐵獅門不敢輕舉妄動。
據(jù)悉，鐵獅門成立于1978年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開發(fā)公司，在全球18個城市開發(fā)或管理著41宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括紐約克萊斯勒中心、洛克菲勒中心、法蘭克福商品交易會大廈和柏林索尼中心等世界地標(biāo)式建筑。
2005年鐵獅門已成功開發(fā)并獲取了資產(chǎn)價值超過150億美元，面積超過520萬平方米的土地投資組合，是擅長開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。 (陳周錫)
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