據悉，上海房地產市場存在新開工項目減少、辦公商業(yè)開發(fā)投資大幅度上升，開發(fā)投資更多的借用國內銀行貸款等現(xiàn)象，這是上海統(tǒng)計局日前公布的今年1月～4月份上海固定資產投資走勢顯示的結果。業(yè)內人士亦認為，這正是當前上海房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀。
新開工項目減少將持續(xù)至今年全年
“去年年底，我們便預測今年的房產新增供應量會有所減少�！弊蛉�，策源機構咨詢研發(fā)中心相關人士向《每日經濟新聞》表示，今年的在建地塊大多是前兩年批出的地塊，而從前兩年情況分析，2007年全年的新增供應量都會減少。
今年1月～4月份，上海新開工項目個數(shù)繼續(xù)減少，投資繼續(xù)下降。數(shù)據顯示，1月～4月，上海市在建項目個數(shù)(不包括房地產開發(fā)投資)2259個，比去年同期下降32.4%；在建項目平均規(guī)模6.95億元，比去年同期擴大2.46億元。其中，新開工項目個數(shù)525個，下降39.5%；新開工項目平均規(guī)模1.07億元，比去年同期略有擴大；新開工項目投資99.96億元，下降15.9%。
內環(huán)土地稀缺項目多在外環(huán)
對于新開工項目減少、而在建規(guī)模的擴大，上海荒島房產工作室研展部經理閔益飛認為，受土地供應因素影響，從而導致新開工項目的減少；而由于當前部分大盤正處于后期開發(fā)狀態(tài)，因此，在建規(guī)模有所擴大。
上述策源機構咨詢研發(fā)中心相關人士則分析認為，受土地開發(fā)周期、增值稅、90/70等相關因素影響，大多樓盤的開發(fā)周期都有一定的延長。而在建項目平均規(guī)模的擴大，則是由于土地供應梯度效應，內環(huán)線以內土地的越來越稀缺，當前的土地供應主要集中在外環(huán)線內外，而外環(huán)附近單塊地塊的面積則相對較大，因從而導致項目規(guī)模擴大。
利用外資直線下降更多依賴銀行貸款
“在‘限外’政策的作用下，開發(fā)商利用外資的幅度已經直接下降，而當前的金融融資渠道還是比較有限，更多的開發(fā)商還是會借用銀行貸款來完成融資。銀行貸款所用的周期會相對較短，對于實力發(fā)展商而言，也相對較容易�！辈咴礄C構認為。
統(tǒng)計數(shù)據同時顯示，1月～4月，上海市建設資金合計2507.64億元，其中本年到位1807.05億元，比去年同期增長8.6%，增幅低于實際投資3.8個百分點。從資金來源渠道看，自籌資金下降是到位資金增幅回落的主要原因，到位791.23億元，下降1.6%；國內貸款533.44億元，增長19.4%；利用外資91.71億元，下降21.3%。
數(shù)據同時顯示，1月～4月，本市固定資產投資走勢穩(wěn)中有降，投資1201.06億元，比去年同期增長12.4%，增幅比1月~3月回落5.2個百分點。其中，建設改造投資706.86億元，增長18%；房地產開發(fā)投資408.52億元，增長15.5%。
對此，閔益飛認為，去年是宏觀調控的第二年，投資開發(fā)相對緩慢，而與去年相比，經過一段時間的“調整”，今年開發(fā)、洽談項目則相對較多，開發(fā)投資相對增長。(李麗)
