- 樓市只漲不跌“神話”是否終結？
中國房價“晴雨表”的跌宕起伏，從未像今天這樣牽動人的神經。
十人“搶房”變一人看多套房、投資客加速拋盤、二手房源顯著增多……隨著近期國務院一系列調控房價的重拳出擊，曾經高歌猛進的房價漲幅開始趨緩，“量縮價滯”成為當前樓市的“標準樣式”，房地產市場開始進入高位調整期。
市場觀望氣氛漸漸濃厚，十字路口的樓市，是否意味著只漲不跌“神話”就此終結？
量縮價滯：高溫樓市開始“退熱”
用“冰火兩重天”來形容4月樓市，并不夸張。
上半月，北京等一線城市有的房價幾乎一天一變，有的一夜之間每平方米就漲兩三千元；杭州錢江新城一帶的樓盤開盤，100多套房半天被搶購一空；由于成交旺盛且屋主“跳價”太快，不少中介的廣告張貼后不到一兩天，房源便已售罄……
樓市“火爆”的一個重要原因，是投資客的“快進快出”，這也是這一輪房價上漲的重要推手。
4月份，從“新國四條”到措辭更為嚴厲的“國十條”為標志，精確打擊投機性購房、大比例增加保障房供應、加快研究制定稅收政策……政府對樓市調控出手組合式重拳，針對性之強前所未有。
種種跡象表明，“認房不認貸”的二套房認定標準，三套房貸停發(fā)，限制外地人購房，確實點中了不少投機者的命門，高溫樓市開始有“退熱”跡象。
——房源顯著增加。中國指數研究院的數據顯示，僅4月中旬這一周，杭州、上海、成都等多個城市的住宅供應均大幅增加，增幅多在50%以上。上�！熬W上房地產”的數據顯示，4月21日，上海二手住宅的掛牌量達到創(chuàng)紀錄的9萬余套，比兩個月前增加2萬套。背后，是投資者正逐步退場。
——高房價松動。近期北京房價漲幅最快的通州，商品房均價由4月初的25000元／平方米回落了兩三千元／平方米。北京新開盤的18個項目中，五環(huán)外占比達80%以上，其中16個項目表示有98至99折的打折優(yōu)惠。廣州恒大地產將在“五一”期間實施開盤特別8.5折、現樓一口價等推盤策略。
——成交量明顯萎縮。新房項目開盤即“日光”的景象不復存在。深圳市規(guī)劃國土委的成交數據顯示，從4月19日至25日，深圳市新房市場成交量大幅下滑，7天共計成交417套，環(huán)比上周下滑60%。
——市場觀望情緒較重。北京中原市場抽樣調查顯示，近期客戶需求新增下跌了七八成，20%-25%的購房者開始要求退購，其中以銀行首付提高無力履約的客戶占相當比重，此前還焦急打聽房價的買家紛紛觀望。
尚待觀察：“哆嗦”之后走勢如何
“這么強的政策壓下來，猶如冰水澆頭，房地產市場當然會哆嗦一下�！辨溂业禺a一負責人說，但“哆嗦”之后，樓市會否下行？還是出現像以前那樣的新一輪“報復性反彈”，還很難說。
“調控精準打擊了炒房者，但只是刺破了房地產市場表面的‘膿胞’，其他病癥尚未消除�！敝醒朦h校研究員曾業(yè)松指出，今年前4個月北京城郊連六環(huán)路以外每平方米均價也超過萬元，無論強調怎樣的理由，誰也不能否認，這一波樓價的瘋長已積累了太大的風險，與“理性”相距又何止千里！
顯而易見的是，當前樓市的價格仍然堅挺。數據顯示，最近一周，深圳新房成交均價為23629元／平方米，相比上周上漲12%左右。相對于去年的明顯漲幅，北京不少樓盤的優(yōu)惠幅度范圍依然有限，房價仍然居高不下。
“新政實行的時間還比較短，目前只能從成交套數上看出影響，房價反應有一定的滯后性�！盨OHO中國有限公司董事長潘石屹認為，樓市正在陷入一個“量跌價滯”的僵局，但因為去年以來房地產銷售太火爆，一些開發(fā)商主動降價的可能性不大。要想抑制房價過快上漲，最有效的辦法是對地方政府土地儲備和開發(fā)商房地產開發(fā)貸款收緊“銀根”。
中原地產研究中心在一份最近的報告中預計，部分城市的房價“泡沫”將會有一定擠壓。此次調控能否達到設想中的效果，尚待觀察。
“泡沫能否擠出，恐怕要到幾個月后才能見分曉，其中的關鍵就是看相關部門和地方政府的執(zhí)行力。”“永慶房屋”總經理陳史翎說。
顯然，房價漲到如今這個程度，是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合。不多管齊下，鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火。
回歸健康：樓市調控值得期待
樓市健康不僅事關經濟運行，更是關乎民生的大問題。近期出臺的一系列樓市調控，覆蓋了供給、需求、持有、交易的各個環(huán)節(jié)，人們有理由對此次調控抱有更多期待。
一、此次調控放“地根”，控“銀根”，將增加供應和抑制投機相結合，且“卡緊”了房企融資的各種通道，使房企承受壓力空前，除加快開工、銷售外別無他法。
二、建立考核問責機制，將“穩(wěn)房價”和“住房保障”上升到影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的高度，表明了中央政府堅決遏止房價過快上漲的堅定決心。
三、今年保障性住房、政策性住房用地的計劃供應量達到了此前三令五申的“70%”的比例，較大地提升了各方對住房保障工作的“正預期”。
一些專家認為，當前房地產市場成交量低迷，其實正是市場步入積極調整狀態(tài)的信號。
人們看到，中國房地產業(yè)的快速發(fā)展，有效地促進了居民居住條件的改善，拉動了投資和消費的增長。不過，在不斷享受政策紅利和市場回報的同時，房地產業(yè)吸收了大量本該流入實體經濟的資本資源，其產品中的投資性屬性也過快膨脹，價格在一輪輪的炒作中急劇推高。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩表示，近幾年房價的不正常波動，表面上看是一個發(fā)展尚不規(guī)范的行業(yè)、市場的“躁動”，實質在于地方政府利益和房地產業(yè)的高度關聯沒有得到根本性的改變。
“毋庸諱言，新一輪的樓市調控，更需要關注影響房地產市場發(fā)展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調�！狈康禺a專家、上海城市經濟學會高級經濟師顧海波分析。
要撼動高房價，讓房地產回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，猛藥固然重要，更要有一個成熟的房地產政策框架。顧海波說，要確保政策的制度化，讓購房者形成一個穩(wěn)定的預期。
要強化政策的執(zhí)行力。董藩教授提出，政府切實承擔民生責任，應在現有基礎上織好“防護網”，從土地供應、開發(fā)建設等多環(huán)節(jié)推進中低價位商品房、保障性住房的建設，真正做到“市場的歸市場，保障的歸保障”。
既“堵”也“疏”。曾業(yè)松等專家認為，我國正處在轉型的關鍵時期，發(fā)展新興產業(yè)需要龐大的資金支持，要將大量流動資本引導其中，不僅有利于樓市“退燒”，也有助于合理引導和科學利用社會資金。記者陳芳、葉鋒、黃玫、彭勇
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