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　　主持人：本報記者 王曉華

　　嘉賓：翁志剛 市場研究中心主任

　　華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司

　　上海證券報：最近一段時間以來，新地王頻出，業(yè)內驚呼，土地市場泡沫已現(xiàn)，對此您怎么看？

　　翁志剛：“泡沫”從來就沒有客觀的標準、精確的測量，我們可以換個角度來看這個問題。目前資產價格與實體經濟的背離是現(xiàn)實。也就是說開發(fā)商對未來房地產市場的預期可能超過了市場本身的一個漲幅。如果這種現(xiàn)象發(fā)生，這一撥有可能又會砸在手里。

　　本來2008年下半年以來，房地產業(yè)應該有一個調整期，但還沒等到調整充分時，市場又開始上漲，甚至出現(xiàn)瘋狂的現(xiàn)象。比如北京，3、4月份15000元/平的房子，一個月就漲到2000多元/平，一個月30%的漲幅確實不合情理。

　　上海證券報：07年的地王，在08年的經濟寒冬之際，曾遭遇很大的困難，您認為09年的地王前景如何，有可能遇到與08年相似的情況嗎？

　　翁志剛：09年“地王”推手與07年完全不同，體現(xiàn)在：第一，07年市場是經過了04-06年逐步升溫到達07年的熱度，多數(shù)開發(fā)商在積累后都在擴大再生產，資金鏈一直非常緊張，但是無論開發(fā)企業(yè)還是金融機構對未來的預期普遍非常高，相互促進催生“地王”。第二，現(xiàn)在由于貨幣政策寬松，資信良好的企業(yè)尤其是大中型、國有性質的企業(yè)獲取資金非常容易，企業(yè)“不差錢”，但企業(yè)、金融機構對未來預期存在爭議。第三，與07年“集體狂歡”相比，現(xiàn)在房地產企業(yè)之間存在著冷熱不均的現(xiàn)象，四萬億刺激之下有人歡喜，有人憂；在現(xiàn)在體制下，新“地王”有特殊的、不平等的供血渠道，從而可能即使未來市場不好，企業(yè)仍有可能存活。

　　基于以上分析，現(xiàn)在的地王與之前的相比，實際是不同的企業(yè)，在不同的背景中，做了不同的事情。

　　上海證券報：有人稱房地產市場出現(xiàn)“國進民退”現(xiàn)象，您如何看待這一現(xiàn)象，您認為這對未來的房地產市場格局會有什么影響？

　　翁志剛：現(xiàn)在看來，“國進民退”是暫時的，是經濟刺激政策的副產品：在四萬億政府投資以及寬松貨幣政策作用下，央企、大型實力企業(yè)突然“暴富”。其中，不少企業(yè)所處行業(yè)，本就存在生產過剩問題，再擴大產能，也不見得有好的發(fā)展前景。在地產市場有了量價齊升的行情后，這些企業(yè)就將更多的錢投入房地產市場，從而很容易的在房地產市場風光一把。但由于這些企業(yè)的市場化水平和業(yè)務操作能力可能存在一定差距，未來的這些地王的市場表現(xiàn)、盈利能力也不一定會樂觀。

　　但從長遠來看，無論財政政策還是金融政策都有暫時性，還不足以影響中國經濟制度，除非制度大調整，否則房地產行業(yè)依然將是市場化程度非常高的行業(yè)。