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　　最近一段時間，國務院密集出臺針對房地產行業(yè)的嚴厲調控政策，被業(yè)內人士比喻為“有史以來最嚴酷政策”，也許此言有所夸大，卻也從側面說明了此番調控對行業(yè)影響之大。與此相呼應，陜西省住建廳和西安市房管局也于近期出臺了規(guī)范房地產的相關政策，西安樓市在中央和地方政府接連調控下備感壓力，有人甚至預言“樓市發(fā)展又迎來了一個新的考驗。”

　　重拳出擊

　　中央和地方遏制高房價

　　4月15日，國務院常務會議確定實行更嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　隨后，4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　可以看出，此番調控力度之大確實是前所未有，針對此次提出的“差別化住房信貸”政策，工行率先執(zhí)行二套房貸新政，農、中、建、交四大銀行隨后表示，目前正在研究實施細則，嚴格執(zhí)行國務院房貸新政策。

　　陜西省房地產研究會會長王圣學對記者說到，“此次政策對投機性的炒房客抑制很大，并對多套購房者提高了資金門檻，其最終的目的都是為了遏制房價過快上漲�！�

　　就在中央最新政策發(fā)布不久，陜西省政府出臺了相關意見，要求開發(fā)商“在取得預售許可10日內，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售”；緊接著，西安市主管部門嚴查房產銷售中收取誠意金的行為；4月19日，陜西省住建廳針對房價上漲過快又開出增加普通商品房、抑制投機性購房、大力發(fā)展縣域地產、監(jiān)管全省聯(lián)網、擴大廉租經濟適用房、引導群眾合理消費“六大處方”。

　　監(jiān)管困難

　　政策執(zhí)行效果可能打折

　　針對這一次的調控新政，很多開發(fā)商和銷售公司相當重視。4月19日下午在采訪中，英泰行總經理宋群對記者說道：“我們剛剛就二套、三套房貸政策開了一個學習會”，語氣中流露出對此次調控十分重視�！拔覀冋J為三套房貸對西安的影響不會很大，主要是二套房貸政策，有可能會對第二套改善型需求客戶有影響”，“其實這一部分客戶也屬于剛性需求”，宋群說到。

　　新的房貸政策實行以后，它的效果會逐步顯現出來。業(yè)內人士認為，短期內成交量會明顯下降，但是對房價的影響要小一些，因為西安不同于一線城市，“北京、上海等地的投資比例至少占到60%，而西安也就在20%到30%之間，政策主要打擊的是一線城市的投資和投機客戶，因此在這些城市出現了大面積拋售房產的現象”，居策機構總經理曾琦對記者說道。

　　談到有關主管部門強調的“10日內公開全部房源”，業(yè)內人士普遍認為在具體執(zhí)行中面臨不少困難，例如誰來監(jiān)管，如何監(jiān)管等問題。針對明碼標價、公開房源，開發(fā)商采取的應對措施很多，例如制定價格折扣、采用空頭人名占據房源等。“在價格和房源方面，開發(fā)商的操作空間很大，政府部門也不可能天天來查，這樣就對政策效果有了很大的挑戰(zhàn)性”，高新區(qū)某樓盤銷售經理對記者表示。

　　再如，此次新政中，要求提供一年以上當地納稅證明或者社會保險繳納證明。由于“一些用人單位根本無法做到規(guī)范經營，也無從提供稅收和社保證明”，因此，這一政策執(zhí)行起來有一定難度，業(yè)內人士分析說。如何將這些政策落到實處，還需要有具體而微的規(guī)定及措施，來保障政策的執(zhí)行。

　　銷量下滑

　　銷售一線感受新政威力

　　在國家新政和西安地方政府采取多種措施以后，記者走訪了西安市多家熱銷樓盤，雖然大多數樓盤的價格仍維持在高價銷售，但是能明顯感覺到銷售現場的觀望氣氛。與年后大多數樓盤銷售中心人頭攢動的熱鬧景象不同，不少項目的銷售中心購房者明顯減少，前來咨詢的人寥寥無幾。

　　記者在城西某著名樓盤了解到，自從新政出臺以后，該項目銷售節(jié)奏明顯放慢，“原來第二套房首付是30%還可以接受，這次一下子提高到50%，再加上利率大幅提高，很多購房者延緩或者放棄了買房計劃”，現場一位銷售經理憂心忡忡的對記者說道，“再繼續(xù)下去，我看后面的銷售形勢會更加嚴峻”。

　　在經開區(qū)某品牌地產公司開發(fā)的高檔樓盤，記者了解到，由于提高了二套房貸，銷售業(yè)績明顯下滑，一位置業(yè)顧問告訴記者：“我有兩個客戶之前已經看好了房子，但是受政策影響，客戶表示他們的首付資金不足，只好暫時放棄購買計劃”。

　　“西安雖然不像一線城市那樣遭受重創(chuàng)，但是對于一直上漲的房價，此次調控顯得相當嚴厲，而老百姓普遍坐等房價下跌的心理，也會讓習慣了每天提價的開發(fā)商心里捏上一把汗”，一位不愿透露姓名的開發(fā)商老總對記者說道。(記者苗雨)