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　　房地產(chǎn)行業(yè)開始脫離底部

　　土地市場的回暖，再度印證了當(dāng)前樓市的回暖。開發(fā)商無論是資金實(shí)力上，還是對未來樓市的信心上，都在回暖。而近期國務(wù)院發(fā)布的商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)的通知，將再度為房企資金松綁，使房企的負(fù)債能力以及滾動(dòng)開發(fā)能力都進(jìn)一步提高。

　　在此背景下，我們判斷4月份土地市場的回暖將只是個(gè)開始，未來土地市場仍將不斷升溫。我們認(rèn)為4 月土地市場的升溫，已明確體現(xiàn)出企業(yè)拿地意愿開始上升。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是開始脫離底部，房地產(chǎn)股票有趨勢性投資機(jī)會(huì)。

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　　房價(jià)回升凸顯投資機(jī)會(huì)

　　隨著銷售的超預(yù)期回升，以及供給大幅收縮，預(yù)計(jì)部分城市下半年供需格局將發(fā)生改變，由此導(dǎo)致價(jià)格回升速度快于我們前期的預(yù)期。

　　預(yù)計(jì)二季度，出臺抑制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)銷售政策的概率均不大。房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資的逐步恢復(fù)，使得經(jīng)濟(jì)向好預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，信貸整體寬松，潛在通脹預(yù)期也是推動(dòng)房地產(chǎn)成交量回升的重要因素；隨著房地產(chǎn)價(jià)格回升預(yù)期的出現(xiàn)，股票的投資機(jī)會(huì)也將再次顯現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格的回升將帶來毛利的修復(fù)，從而能夠提升企業(yè)盈利狀況。

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　　關(guān)注區(qū)域性地產(chǎn)公司

　　4月底國家政策繼續(xù)放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，流動(dòng)性將再次成為主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵性因素。企業(yè)層面流動(dòng)性的釋放，意味著房價(jià)逐步穩(wěn)定、土地成交逐步活躍以及新開工的增加。當(dāng)然我們認(rèn)為這樣的一種釋放，直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平，這些企業(yè)徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉(zhuǎn)類型投資機(jī)遇。

　　此外，土地出讓市場已有回暖跡象。由于一季度的超預(yù)期銷售，我們預(yù)期新開工面積會(huì)出現(xiàn)增長。進(jìn)入5月份，隨著短期企業(yè)估值進(jìn)入到一個(gè)較高水平，大家需要重新梳理投資邏輯。地產(chǎn)股票的反彈有脈絡(luò)可尋，其軌跡應(yīng)為政策情緒波動(dòng)—成交變化波動(dòng)—行業(yè)全面復(fù)蘇成長。樓市成交將在夏季出現(xiàn)波動(dòng)，建議關(guān)注部分區(qū)域價(jià)格變動(dòng)帶來的機(jī)會(huì)。

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　　維持超配優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股策略

　　從房地產(chǎn)行業(yè)資金層面來看，用貨幣資金與短期借款與一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債之和作比較，得知開發(fā)商短期內(nèi)依然存在資金缺口壓力，但綜合前幾年的情況來看這個(gè)壓力并不大。

　　2008年全年房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2029.22億元，同比增長15.23%，共實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤250.99億元，同比增長5.65%，符合我們之前對于全年度5%~10%的盈利預(yù)期。保守預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利水平會(huì)比2008年增長5%~10%左右，利潤高點(diǎn)依然出現(xiàn)在二季度和四季度。與2008年相比，2009年行業(yè)盈利上有優(yōu)有劣，但總體優(yōu)大于劣。投資策略上，維持超配優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的策略。