●房地產市場要抑制投機需求
●自住需求和炒房需求難界定
●判斷第二套購房應明確標準
●治理房價虛高還應多管齊下
近期，國家對房地產的調控政策可謂緊鑼密鼓、頻繁出臺。不久前，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，規(guī)定銀行對第二套住房貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。隨后，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，即開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。
政策的頻繁出臺與我國當前房價的持續(xù)上漲是密切相關的。同普通商品價格上漲一樣，房價的上漲自然也是由于供求缺口所致，不過對于我國的購房需求卻需具體分析。在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續(xù)走高既有住房市場供求不平衡的因素，也有流動性過剩背景下的住房投機需求高漲的影響。
這意味著我國房地產市場存在著內在不穩(wěn)定性。由于我國利率正處于上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現問題，極有可能發(fā)生連鎖反應，使得大量炒房客對房價預期發(fā)生轉變，并誘發(fā)大量投機性拋盤，導致房價在大漲之后發(fā)生大跌。
這說明，政府及有關部門必須采取保護自住房需求、抑制投機需求的方式來規(guī)范房地產市場的發(fā)展。當然，實踐中判斷到底誰是自住性需求，誰是投資或者炒房需求，的確也很難界定。比如，有人說我家里人多，一套房子不夠住，北京有很多人老家都在外地，再買一套房子把父母接來住，這能算是投資性需求嗎？因此，國家政策固然不能“一刀切”，但在特定的市場環(huán)境下，也只能“切一刀”了。因為除此之外，我們還找不到更好的辦法來區(qū)分自住房需求和投資性需求。
政策出臺之后，在具體的執(zhí)行上，又碰到一些“難界定”。比如，判斷第二套住房到底是以個人為單位還是以家庭(夫妻)為單位，目前各家銀行莫衷一是、尺度不一。在此狀況下，央行、銀監(jiān)會的確有必要盡快給出具體標準，以防銀行操作中出現混亂。
對界定第二套住房的問題，央行的個人信用征信系統將會成為各家銀行獲取信息的主要渠道，由于該系統經過多年的建設已實現了各銀行的互通互聯，因此從技術支持上是沒有問題的。不過筆者較為擔心的是該系統前期的基礎數據采集問題。當年在上海試點時，不少銀行出于商業(yè)目的、以保護客戶隱私的名義不愿意向其提供數據。同樣，在近幾年運行中，各家銀行向其提供的基礎數據樣本也未必統一化和標準化。比如，對個人房貸，有的銀行可能會提供全套材料，也可能有的銀行只提供貸款者本人情況而沒有家庭配偶情況。這樣，就會給目前的具體操作帶來一些困難。
其實，此處筆者想表達的是，如果目前央行征信數據庫基礎資料很完整的話，以家庭為單位來判斷第二套購房是未嘗不可的。因為央行和銀監(jiān)會出臺政策的初衷，就是要向房地產市場各方傳遞了一個清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。為了使得政策效果更為顯著，顯然以家庭為單位來進行判斷效果更好。當然，有人擔心這會否導致社會離婚率上升，我想這已經超出經濟學范疇本身了。
盡管二套房新政會對平抑房價、規(guī)范市場起到很大作用，但還不能冀望畢其功于一役，因為，房地產需求和供給還取決于其它方面的因素，包括土地供給、開發(fā)商行為等方面。
因此，國土資源部的39號令也是正當其時的。由于目前很多開發(fā)商都是以高杠桿融資的方式來進行滾動開發(fā)，開發(fā)商出于房價上漲預期捂盤的情況很普遍。之所以敢捂盤主要還在于其現金流仍然比較充裕、能扛得住�，F在規(guī)定，拿地的時候要一次性把土地出讓金繳清，就可能會使很大一批開發(fā)商不得不把前期的房子賣出，就不能再捂盤了。這種效應無疑會加大房地產市場的供給，對于房價上漲帶來的抑制作用也會相當可觀。
(作者郭田勇 為中央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任)
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