最近有關樓市的話題有點熱鬧，先是“第二套房”的界定眾說紛紜，后有物業(yè)稅明年將進入“實轉(zhuǎn)”的說法，還有一則消息則透露證監(jiān)會發(fā)審委暫停了內(nèi)地企業(yè)A股IPO的申請受理和審批工作。
三個話題都與樓市今后的走向有密切的關系。“第二套房”的界定標準會影響房貸新政策抑制需求的效果，關乎市場供求關系；物業(yè)稅如果施行，將直接增加房產(chǎn)的持有成本，也會影響一部分的需求；A股IPO則是開發(fā)商的一條重要融資渠道，此路一堵，開發(fā)資金的來源就會大打折扣，拿起地來或許就不至于那么財大氣粗。
但這三個話題都遭到有關部門的否認，“第二套房”的界定標準遲遲沒有“一刀切”的細則，施行物業(yè)稅目前也沒有時間表，尤其是內(nèi)地開發(fā)企業(yè)的A股上市，據(jù)說也從未停止過。
消息的真假必須經(jīng)過有關部門的核實，不能胡亂傳播，但消息本身卻往往折射出市場各方對樓市新情況新問題的一些反應和意見。比如，房地產(chǎn)上市企業(yè)在各地高價拿地助推房價引起不少市場人士的擔憂，停止內(nèi)地開發(fā)企業(yè)A股上市的傳言從某種角度反應出這種擔憂的心境。
從去年到今年，各地尤其是在大城市中成功拿地的開發(fā)商多是上市企業(yè)，頻頻刷新當?shù)貥前鍍r的也是這些上市企業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月中旬，近3個月以來7家上市房企已經(jīng)在15個城市投入超過300億元，儲地超過1000萬平方米。
銀行信貸全面收緊之后，資本市場成為房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的融資渠道。2003年房地產(chǎn)市場進入新一輪上升期后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇在香港上市，北辰實業(yè)、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)和上海復地等近年來在內(nèi)地頗有建樹的企業(yè)，都早早地完成了H股的發(fā)行。2006年，隨著保利地產(chǎn)、北辰實業(yè)相繼在A股完成IPO，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的腳步逐漸快起來。
有關房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息也印證了他們在資本市場的作為，某某企業(yè)用多少億元獲得某個地塊，某某企業(yè)在增發(fā)股票后獲得多少億元的開發(fā)資金，成為衡量一個開發(fā)商擴張速度的主要指標。拿地刺激了地產(chǎn)股的上漲，為開發(fā)商在股市融資創(chuàng)造了便利條件；開發(fā)商獲得資金后，又為拿地增加了實力，進一步抬升股價。如此，房地產(chǎn)開發(fā)最要緊的兩個要素———資金和土地在股市與樓市之間形成循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)上市公司今年以來通過公開增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式融資金額合計達1149.45億元，而碧桂園在香港上市更是創(chuàng)造了融資148億港元的“神話”。怪不得筆者采訪中，一些原本低調(diào)主要靠自有資金運作的房地產(chǎn)企業(yè)也流露出想上市的愿望，因為只有上市才能獲得巨額資金，企業(yè)才能在激烈的土地戰(zhàn)中得以生存。
一手融資，一手拿地的發(fā)展方式引起人們的諸多擔心。最直觀的不利影響是地價抬升過快助漲房價，有些地方甚至超過了房價，直接導致該地區(qū)房價“三級跳”；隱秘的不利影響是，房地產(chǎn)企業(yè)將自身的風險“轉(zhuǎn)嫁”給了千千萬萬個小股東。已有專家提出，要警惕這種“地產(chǎn)泡沫證券化”擴張模式放大我國的金融風險。美國次級貸“打包”證券化放大了美國次級貸危機在全球的影響。對于房地產(chǎn)公司紛紛到股市融資、到土地市場高價拿地的現(xiàn)象，筆者以為也應該給予關注。
當然，IPO也好，增配股也好，這種直接的融資行為拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，避免過去大多依賴銀行貸款而使風險過分集中在銀行的現(xiàn)象。在上市房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)由于土地儲備充分，未來幾年的業(yè)績預期向好，股價的價值支撐穩(wěn)定。
不過，任何市場都是有漲有跌，股市樓市“牛”到一起時，固然開發(fā)商、購房者和房地產(chǎn)股的投資者都皆大歡喜；而當股市和樓市在未來不可避免地進入調(diào)整通道時，那些因為土地儲備多而抬高的房地產(chǎn)企業(yè)股價，那些因為股市融資多而抬高的地價，都將不可避免地進入調(diào)整通道。所以，未雨綢繆，當股市和樓市由于資本而捆綁在一起時，我們應以運動的、普遍聯(lián)系的觀點看待樓市的風險。(許國萍)
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