最近有關(guān)樓市的話(huà)題有點(diǎn)熱鬧，先是“第二套房”的界定眾說(shuō)紛紜，后有物業(yè)稅明年將進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”的說(shuō)法，還有一則消息則透露證監(jiān)會(huì)發(fā)審委暫停了內(nèi)地企業(yè)A股IPO的申請(qǐng)受理和審批工作。
三個(gè)話(huà)題都與樓市今后的走向有密切的關(guān)系�！暗诙追俊钡慕缍�(biāo)準(zhǔn)會(huì)影響房貸新政策抑制需求的效果，關(guān)乎市場(chǎng)供求關(guān)系；物業(yè)稅如果施行，將直接增加房產(chǎn)的持有成本，也會(huì)影響一部分的需求；A股IPO則是開(kāi)發(fā)商的一條重要融資渠道，此路一堵，開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源就會(huì)大打折扣，拿起地來(lái)或許就不至于那么財(cái)大氣粗。
但這三個(gè)話(huà)題都遭到有關(guān)部門(mén)的否認(rèn)，“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)遲遲沒(méi)有“一刀切”的細(xì)則，施行物業(yè)稅目前也沒(méi)有時(shí)間表，尤其是內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)的A股上市，據(jù)說(shuō)也從未停止過(guò)。
消息的真假必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的核實(shí)，不能胡亂傳播，但消息本身卻往往折射出市場(chǎng)各方對(duì)樓市新情況新問(wèn)題的一些反應(yīng)和意見(jiàn)。比如，房地產(chǎn)上市企業(yè)在各地高價(jià)拿地助推房?jī)r(jià)引起不少市場(chǎng)人士的擔(dān)憂(yōu)，停止內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)A股上市的傳言從某種角度反應(yīng)出這種擔(dān)憂(yōu)的心境。
從去年到今年，各地尤其是在大城市中成功拿地的開(kāi)發(fā)商多是上市企業(yè)，頻頻刷新當(dāng)?shù)貥前鍍r(jià)的也是這些上市企業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月中旬，近3個(gè)月以來(lái)7家上市房企已經(jīng)在15個(gè)城市投入超過(guò)300億元，儲(chǔ)地超過(guò)1000萬(wàn)平方米。
銀行信貸全面收緊之后，資本市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的融資渠道。2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪上升期后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇在香港上市，北辰實(shí)業(yè)、華潤(rùn)置地、首創(chuàng)置業(yè)和上海復(fù)地等近年來(lái)在內(nèi)地頗有建樹(shù)的企業(yè)，都早早地完成了H股的發(fā)行。2006年，隨著保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)相繼在A股完成IPO，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的腳步逐漸快起來(lái)。
有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息也印證了他們?cè)谫Y本市場(chǎng)的作為，某某企業(yè)用多少億元獲得某個(gè)地塊，某某企業(yè)在增發(fā)股票后獲得多少億元的開(kāi)發(fā)資金，成為衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張速度的主要指標(biāo)。拿地刺激了地產(chǎn)股的上漲，為開(kāi)發(fā)商在股市融資創(chuàng)造了便利條件；開(kāi)發(fā)商獲得資金后，又為拿地增加了實(shí)力，進(jìn)一步抬升股價(jià)。如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最要緊的兩個(gè)要素———資金和土地在股市與樓市之間形成循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)上市公司今年以來(lái)通過(guò)公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式融資金額合計(jì)達(dá)1149.45億元，而碧桂園在香港上市更是創(chuàng)造了融資148億港元的“神話(huà)”。怪不得筆者采訪(fǎng)中，一些原本低調(diào)主要靠自有資金運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)也流露出想上市的愿望，因?yàn)橹挥猩鲜胁拍塬@得巨額資金，企業(yè)才能在激烈的土地戰(zhàn)中得以生存。
一手融資，一手拿地的發(fā)展方式引起人們的諸多擔(dān)心。最直觀的不利影響是地價(jià)抬升過(guò)快助漲房?jī)r(jià)，有些地方甚至超過(guò)了房?jī)r(jià)，直接導(dǎo)致該地區(qū)房?jī)r(jià)“三級(jí)跳”；隱秘的不利影響是，房地產(chǎn)企業(yè)將自身的風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給了千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)小股東。已有專(zhuān)家提出，要警惕這種“地產(chǎn)泡沫證券化”擴(kuò)張模式放大我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次級(jí)貸“打包”證券化放大了美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)在全球的影響。對(duì)于房地產(chǎn)公司紛紛到股市融資、到土地市場(chǎng)高價(jià)拿地的現(xiàn)象，筆者以為也應(yīng)該給予關(guān)注。
當(dāng)然，IPO也好，增配股也好，這種直接的融資行為拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，避免過(guò)去大多依賴(lài)銀行貸款而使風(fēng)險(xiǎn)過(guò)分集中在銀行的現(xiàn)象。在上市房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)由于土地儲(chǔ)備充分，未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)預(yù)期向好，股價(jià)的價(jià)值支撐穩(wěn)定。
不過(guò)，任何市場(chǎng)都是有漲有跌，股市樓市“牛”到一起時(shí)，固然開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和房地產(chǎn)股的投資者都皆大歡喜；而當(dāng)股市和樓市在未來(lái)不可避免地進(jìn)入調(diào)整通道時(shí)，那些因?yàn)橥恋貎?chǔ)備多而抬高的房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)，那些因?yàn)楣墒腥谫Y多而抬高的地價(jià)，都將不可避免地進(jìn)入調(diào)整通道。所以，未雨綢繆，當(dāng)股市和樓市由于資本而捆綁在一起時(shí)，我們應(yīng)以運(yùn)動(dòng)的、普遍聯(lián)系的觀點(diǎn)看待樓市的風(fēng)險(xiǎn)。(許國(guó)萍)
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