央行上�？偛�9月10日發(fā)布的8月份上海市信貸運(yùn)行報(bào)告顯示，前8個(gè)月上海新增貸款已超出去年全年貸款的增量。今年前8個(gè)月，上海中外資金融機(jī)構(gòu)新增本外幣貸款2018.4億元，超出去年全年新增貸款160.7億元。其中，當(dāng)月中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創(chuàng)2005年以來(lái)單月增量新高。值得注意的是，當(dāng)月新增個(gè)人消費(fèi)貸款占新增貸款總量的99%，而房貸占到了90%之多！
近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門(mén)檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。
按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年至8年，結(jié)合我國(guó)的情況來(lái)看，我國(guó)個(gè)人房貸已經(jīng)開(kāi)始步入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。以上海為例，上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年新發(fā)生住房開(kāi)發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)過(guò)展期到期后再形成不良貸款。
房貸風(fēng)險(xiǎn)主要涵蓋幾個(gè)部分：
其一是房貸利率提高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)性住房貸款實(shí)行的是浮動(dòng)利率，只要央行對(duì)貸款利率作出調(diào)整，借款人需要償還的利息就會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化。由于CPI持續(xù)上漲，我國(guó)正處在加息周期內(nèi)，按揭買(mǎi)房者不得不承擔(dān)更多的利息支出，其負(fù)擔(dān)將隨著貸款利率的提高而加大，一旦超過(guò)購(gòu)房者的承受能力，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生。利率因素與外部相關(guān)因素的結(jié)合，所產(chǎn)生的作用可能會(huì)更大。比如，在就業(yè)率低的情況下，人們的收入不穩(wěn)定，貸款利率的提高更容易導(dǎo)致違約現(xiàn)象的發(fā)生。
其二是信用和抵押估值風(fēng)險(xiǎn)。為了搶占房貸市場(chǎng)份額，不少銀行都降低了放貸門(mén)檻，放松了對(duì)個(gè)人信用情況的調(diào)查。而個(gè)人按揭買(mǎi)房的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10年至30年，其間的不確定性非常大。而且，在銀行放貸過(guò)程中，由于種種原因，對(duì)于抵押物的估值也容易出現(xiàn)較大偏差，甚至被人利用為套取銀行資金的工具，一旦貸款人套取資金成功，銀行就面臨難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。比如，一套位于上海市“世茂濱江花園”之復(fù)式高檔房，“優(yōu)佳投資”買(mǎi)入價(jià)是2400萬(wàn)元，估值竟達(dá)1億元，銀行被套現(xiàn)資金是房?jī)r(jià)的幾倍！在這種情況下，借款者哪里還有還貸的動(dòng)力？
其三是房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房貸的風(fēng)險(xiǎn)之所以遲遲未能釋放出來(lái)，很大程度上與房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲有關(guān)。快速上漲的房?jī)r(jià)不斷吸引新資金入場(chǎng)，使前期按揭貸款者獲取較大差價(jià)，這既成為按揭者及時(shí)還貸的強(qiáng)大動(dòng)力，也成為其向親朋好友借錢(qián)還貸的信用保證。但是，一旦房?jī)r(jià)下跌，人們對(duì)買(mǎi)房獲利的預(yù)期降低，累積的風(fēng)險(xiǎn)就容易在瞬間釋放出來(lái)。倘若房?jī)r(jià)下跌20%甚至超過(guò)30%，按揭貸款者就有可能放棄還貸，從而，出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。
另外，我國(guó)投機(jī)性購(gòu)房占據(jù)不小的比例，其短期行為更為明顯，為了炒房獲利，往往借助貸款一次性購(gòu)買(mǎi)多套住房，一旦對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，炒房者就可能大批量拋房，加劇房?jī)r(jià)的下跌，滋生出更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。倘若炒房者囤積的房屋銷(xiāo)售不出去，又可能出現(xiàn)違約。
第四是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。世界發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款比重接近18%—20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題，從而帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，許多銀行仍然未能認(rèn)識(shí)到房貸擴(kuò)張過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)。盡管一些銀行目前相繼叫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，但大都是由于本年度貸款額度用完了，不得不收緊貸款，并非銀行充分認(rèn)識(shí)到房貸膨脹潛在風(fēng)險(xiǎn)所致。央行上海總部公布的數(shù)據(jù)就是最好的證明。世界上沒(méi)有永遠(yuǎn)不跌只漲的房?jī)r(jià)，也沒(méi)有永遠(yuǎn)可以坐享其成的獲利項(xiàng)目，當(dāng)房貸規(guī)模膨脹到一定程度，銀行或許就會(huì)被潛在的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)驚醒，但倘若真的到了那個(gè)時(shí)候，再防范風(fēng)險(xiǎn)恐怕也晚了。(賈圖)
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