在“錢都不知道是怎么賺的”當(dāng)今樓市，走在財富巔峰的開發(fā)商們也難掩惶恐和迷茫。上海證券報獨(dú)家合辦的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇于昨天結(jié)束，論壇聚集了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商和專家學(xué)者，“在政策和市場都極度敏感的今天，我們很想理清頭緒�！币晃粎_發(fā)商稱。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在密切關(guān)注近期美國次級債風(fēng)波后提醒，中國樓市在走過20年基本上升的發(fā)展路線之后，該到“居安思�！钡臅r候了，大家要警惕可能出現(xiàn)“類次級債風(fēng)波”。而城市化進(jìn)程變局、地價房價倒掛、過分投資“預(yù)期”三大變數(shù)或影響未來樓市格局。
首先，巴曙松預(yù)測，中國城市化進(jìn)程可能出現(xiàn)集中發(fā)展的趨勢，而并非市場預(yù)測，二、三、四線城市“共同繁榮”。巴曙松介紹，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，雖然有產(chǎn)業(yè)遷移等推動政策，人口向大都市集中的趨勢仍未改變。因此盡管出現(xiàn)周期性樓市調(diào)整，香港等大都市高端物業(yè)價格仍在上揚(yáng)，低端物業(yè)則受宏觀形勢影響較大。
二是拿地多少已經(jīng)成為房地產(chǎn)資本市場的決定力量。單位土地對應(yīng)的市值也成為預(yù)測房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要依據(jù)。在此形勢下，“房賣得好不如地囤得好”。
這一現(xiàn)象已經(jīng)成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔(dān)憂之一。
巴曙松介紹，某上市公司在福州拍賣一塊土地，已經(jīng)被董事會授予較大價格提升權(quán)力的拍賣團(tuán)隊(duì)最后無奈出局，原因是拍到最后，土地樓板價已經(jīng)高過現(xiàn)售市場房價。而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現(xiàn)象正逐漸普遍起來。
此前，長沙某地塊以700輪競價和92億成交價刷新“地王”紀(jì)錄。來自長沙的開發(fā)商湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理曾高偉告訴記者，此價一出，該地塊周邊樓盤當(dāng)即封盤停售。以三年開發(fā)周期計(jì)算，該樓盤銷售價格應(yīng)為上萬元，而目前該地塊周邊房價在3000元左右。
“另外，目前的‘招拍掛’制度還需要在流程上考慮如何避免開發(fā)商在現(xiàn)場出現(xiàn)過激的‘競價沖動’心理，”曾高偉稱。以上述地王為例，一旦未來房價沒有達(dá)到預(yù)期的萬元以上，開發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現(xiàn)問題。
巴曙松所稱第三個現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模并購擴(kuò)張的趨勢，而地產(chǎn)股投資人不惜高價進(jìn)場，也是在投資未來“預(yù)期”。在這種情況下，高價拍地只是下一階段樓市發(fā)展的前奏。拍得土地的目標(biāo)不僅是開發(fā)樓盤并銷售，也是在提示地產(chǎn)股投資者未來還有一系列并購擴(kuò)張的可能。
受此投資預(yù)期拉動，開發(fā)商可以通過定向增發(fā)等方式降低市盈率，并進(jìn)一步以低成本融得大量資金。
“樓市泡沫的可怕不在于高房價下還有買房人接盤，那是有實(shí)際需求支撐的價格。真正的泡沫在于地產(chǎn)股如此高的市盈率下還有眾多投資者高價進(jìn)場，這些市值本質(zhì)上只是一些數(shù)字，一旦資本市場的投資心理有變，數(shù)字的大幅縮水只在朝夕之間�！币晃幌愀壑康禺a(chǎn)公司總裁告訴記者。(于兵兵)
