五種情況

　　專戶凍結

　　出現(xiàn)五種情況后，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)主管部門將書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協(xié)調相關部門監(jiān)督專用賬戶的使用。五種情況包括：

　　1.房地產開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導致工程停工；

　　2.預售項目存在嚴重質量問題；

　　3.預售項目未按期交付使用；

　　4.市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門認定應當暫停撥付的其他情形；

　　5.其他違反商品房預售資金監(jiān)管的行為。

　　新規(guī)實施

　　如何退房

　　《辦法》中明確，在房屋開始預售后，預售資金未達到重點監(jiān)管額度前，購房人提出退房的，房地產開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請退回購房款，監(jiān)管銀行應在兩個工作日內撥付。入賬資金超過重點監(jiān)管額度后，房地產開發(fā)企業(yè)自行結算退款。

　　-政策解讀

　　1.預售款并非全部受監(jiān)管

　　“進入專用賬戶的預售資金數(shù)額超過重點監(jiān)管額度后，房地產開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉出，優(yōu)先用于工程建設�！�

　　“其實預售款并不是全部會被監(jiān)管�！标愔咀屑氶喿x后發(fā)現(xiàn)。他說，《辦法》中所說的重點監(jiān)管資金是一個項目的建設費用，包括住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。

　　例如，一個10萬平米的項目，建安成本(建設費用)為3000元/平米，預售價格為1萬元/平米。那么，這個項目所需的建設費用為3億元，而所有的預售金額為10億元。按照規(guī)定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監(jiān)管其中的3億元，從而保證這個項目保質保量地完工，杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐，其余的收益開發(fā)企業(yè)可以申請支取。因此，他認為，“被控制”的預售款其實只是一個項目建設的成本。

　　今年1月至9月，北京房地產市場開發(fā)資金總量為3900億元左右，而預售款只有1020億元左右，在整個預收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資。可以說，這個《辦法》是要管好預售款，而并非管死。