今年夏天至今的幾輪降雨過后，沈城的許多業(yè)主—尤其是家住頂層的業(yè)主，都出現(xiàn)家中屋頂漏雨的問題。

　　在沈城的業(yè)主當中，像陳先生一樣遭遇的其實不少，那么屋頂漏雨，究竟該不該歸咎于物業(yè)公司，又究竟應(yīng)該由誰來替業(yè)主負責修繕呢？

　　5年內(nèi)：正常由開發(fā)商負責維修 物業(yè)協(xié)助

　　遼寧英泰律師事務(wù)所冷雪蓮律師指出，建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承擔屋面防水工程保修責任的保修期不低于5年。如果在物業(yè)質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問題，由物業(yè)通知施工單位維修。所以說，如果業(yè)主購買的是商品房，那么在入住5年內(nèi)，應(yīng)當由開發(fā)商負責維修屋面防水，而物業(yè)公司雖然不承擔維修責任，但也應(yīng)當承擔起為業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或維修單位的義務(wù)。

　　冷雪蓮認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用由物業(yè)公司從物業(yè)費中承擔。所以，物業(yè)是有義務(wù)協(xié)助施工單位負責房屋漏雨的維修工作。

　　需要注意的是，有的小區(qū)會有這樣一種情況—開發(fā)商將樓盤的“售后”委托給了物業(yè)公司，如果開發(fā)商和物業(yè)公司之間有這種約定，那么就應(yīng)當由物業(yè)公司來負責維修。

　　超5年：按程序使用維修基金

　　而質(zhì)保期過后，一般的小修則由物業(yè)公司負責維修。如果涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等費用，通常需要通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

　　業(yè)主在購買商品房時，都交納了房屋維修基金。房屋超出5年出現(xiàn)滲漏的，就可以申請使用維修基金。

　　住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨等質(zhì)量問題需要維修時，物業(yè)企業(yè)要首先進行勘查，并向業(yè)主委員會提交維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書等資料。資料齊備后，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會將組織召開業(yè)主大會(也可采取業(yè)主意見書面調(diào)查等形式)對資料進行審議。審議通過后，形成業(yè)主大會決議，在小區(qū)內(nèi)公示5天。

　　物業(yè)公司5天后將公示照片、業(yè)主委員會對公示意見反饋情況說明、業(yè)主意見調(diào)查表等材料報到所在區(qū)的小區(qū)辦審核。區(qū)小區(qū)辦實地審核后，提出審核意見方可實施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，更新或改造。對于單個項目資金在5萬元以上的較大工程，建議業(yè)主委員會通過社會專業(yè)部門對工程造價進行預(yù)、決算審驗。