中新網12月12日電 據(jù)《經濟參考報》報道，“物業(yè)稅”最近一段時間被頻頻提及。然而看似平坦的物業(yè)稅開征之路卻并不平坦，開征之路仍顯迷茫和漫長。
物業(yè)稅熱 源于利益集團因素
新浪網進行的一項調查統(tǒng)計顯示，41.08%的被調查者表示不清楚物業(yè)稅的概念，另有18.01%的人表示從沒聽說過這一概念。雖然有很多人都不了解物業(yè)稅，但這似乎并不影響眾人對物業(yè)稅開征的期待，那么為何物業(yè)稅受到如此大的關注呢？
武漢大學法學院教授、民商事法律科學研究中心主任孟勤國一語道破了其中的秘密：“物業(yè)稅開征，是能夠為某些利益群體帶來實實在在好處的，所以大家都樂此不疲。”孟勤國教授說，目前，有很多稅和法都呼吁了很多年，但遲遲都不能夠出臺。然而各地卻對開征物業(yè)稅津津樂道，這是由于在某些城市尤其是一些發(fā)達地區(qū)的城市，政府已經將土地基本出讓完畢，當?shù)卣呀浐茈y再從土地出讓中獲取巨大的利益，只有通過物業(yè)稅的征收形式才能維持政府繼續(xù)從土地上源源不斷地獲取利益。
孟勤國強調，物業(yè)稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產開發(fā)商也會從中受益。他說，目前涉及到的很多房地產稅都是由房地產開發(fā)商支付的，而這無疑占用了房地產開發(fā)商大量的開發(fā)資金，但當開征物業(yè)稅后，部分稅費由房產的持有人每年來支付，如此一來房地產商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會相應減小，因此，開征物業(yè)稅對于房地產開發(fā)商來說是一個極大的鼓舞。
再次，房地產評估機構也能從中獲取巨大的利益。孟勤國說，物業(yè)稅開征后，房地產評估機構就具有了最廣闊的市場發(fā)展空間。雖然目前房地產評估機構也有一定的業(yè)務量，但在物業(yè)稅開征后這將成為經常性的工作。
與此同時，也有觀點認為，物業(yè)稅開征有利于改善城市的經營發(fā)展思路。物業(yè)稅開征以后，在政府財政尤其是地方政府財政中的比重會不斷增加。政府為了增加財政收入，在“盯緊”納稅企業(yè)的同時，也不會放過不動產稅。為了增加財政收入，政府完全有理由千方百計地改善當?shù)丨h(huán)境，不管是硬環(huán)境還是軟環(huán)境。只有各方面的環(huán)境變好了，人們才會在這里居住下去。在當?shù)鼐幼〉娜嗽蕉�，物業(yè)稅就越多，個人所得稅也會增加，政府財政收入就會相應增加。
物業(yè)稅亂 莫衷一是缺乏權威說法
物業(yè)稅受到的關注熱度是當前的一大特點，但我們如果仔細觀察和深究也會發(fā)現(xiàn)，亂也是當前物業(yè)稅開征前的另一大特點。無論是物業(yè)稅的試點、物業(yè)稅平抑房價的力度以及物業(yè)稅具體開征時間都沒有一個十分權威的說法。在其間還經常充斥著一些假新聞。
亂點一，開征物業(yè)稅能對房價產生多大的影響力，最終的買單人會不會是普通購房者？
目前，為數(shù)眾多的人認為開征物業(yè)稅將導致房價的大幅下降，而這也是眾多的普通市民熱衷于開征物業(yè)稅的最根本原因。但一些專家對此并不持贊同態(tài)度，相反，他們認為此舉對促進房價下降作用有限。
對此，孟勤國教授指出，僅憑開征物業(yè)稅希望房價下跌絕對是癡心妄想，因為房地產市場更多地取決于供求關系。 北京鏈家房產中介市場總監(jiān)金育松認為，稅改對房價下降是個有利的促進因素，但房價能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因為房價下降，一定是市場行為，與房地產市場是否升溫以及百姓對房產的追求趨勢是密切相關的。房價取決于多種因素，不能說物業(yè)稅開征就會降房價。
與此同時，也有觀點認為，物業(yè)稅開征后最終的買單者會是消費者本人。
亂點二，物業(yè)稅是不是一種財產稅？開征物業(yè)稅是否符合國際慣例？
中國社會科學院法學所研究員莫紀宏說，目前討論物業(yè)稅的性質有不同爭議，大致上認為物業(yè)稅是一種財產稅，是針對房屋以及土地的擁有者或者是租賃者占有房屋征收稅負。但是，由于中國土地不由個人所有，所以，居民在擁有房屋所有權的同時對土地只享有使用權，從嚴格意義上講，對房屋征收“物業(yè)稅”與對土地使用權征收“物業(yè)稅”兩者很難統(tǒng)一起來。
孟勤國教授指出，在中國開征物業(yè)稅也并不符合國際慣例，因為中國的物業(yè)稅內容與國外存在較大的差異，中國的土地所有權歸國家所有，而在國外購買相關房產后，土地的所有權隨之發(fā)生轉移。這點就決定中國的物業(yè)稅不可能與國外相同。
亂點三，物業(yè)稅試點情況進展如何？十一五期間能否做到穩(wěn)步推行？
雖然物業(yè)稅受到眾多媒體的關注，但記者發(fā)現(xiàn)，關于物業(yè)稅試點情況的報道也只是進行了非常簡單的描述，而沒有任何觸及試點實質進展、問題等深入的報道，更有意思的是，當有關當事人透露試點情況被媒體報道后，當事人馬上對此予以否認。金育松說，目前應該沒有哪一個城市正式運行過物業(yè)稅，只是北京曾經做過一個空轉的模擬試驗，但也沒有正式實施。
物業(yè)稅難 具體征收細則如何確定
開征物業(yè)稅究竟難在什么地方？金育松認為，在物業(yè)稅征收之前，最為關鍵的一個問題就是物業(yè)稅的征收范圍應該如何清晰的界定，這種界定包含三個方面，第一是新房與舊房是否應該區(qū)分對待還是實行一刀切；第二是自住物業(yè)與經營性物業(yè)是否應該區(qū)分；第三個就是普通住宅與高檔住宅是否應該區(qū)別對待。與此同時，相關問題也應該予以清晰界定，比如征收范圍、征收方式、后續(xù)問題的及時跟進(如物業(yè)升值如何評估)等問題能夠有效解決，那么物業(yè)稅的征收也就可以正式實施。
孟勤國教授認為，當前開征物業(yè)稅的思路和征收體系并不十分明確。同時，稅與稅之間存在千絲萬縷的聯(lián)系，因此物業(yè)稅的征收應當謹慎抉擇而不能急于一時。
據(jù)了解，中國物業(yè)稅征收的基本框架是將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
對此，莫紀宏認為，這種思路對于房地產業(yè)的發(fā)展沒有特別大的意義。雖然有專家論證可以將業(yè)主購買房屋時應當納稅的價款通過逐年負擔物業(yè)稅的方式分解到保有房屋的每一個階段，從而從整體上減低目前居高不下的房地產價格。但是，這種思路無法解決城市國有土地按照何種方式向開發(fā)商出讓的途徑，如果取消了城市建設土地使用權公開拍賣的制度，必然就會導致城市房地產目前已經建立的公正秩序的失范。此外，即便是通過物業(yè)稅來減輕開發(fā)商的負擔，卻可能為開發(fā)商拓展利潤空間提供了有利機會。
莫紀宏說，中國目前正在討論的物業(yè)稅與國外作為地方稅種的房產使用稅性質不一樣，國外的房產使用稅是對持有房屋的狀況逐年征收的一定程度的財產稅，與房屋交易過程中的其他稅種無關，而且稅率也比較低。況且一般情況下房屋與土地的所有權是合一的，房產使用稅的計稅方式比較科學。
他認為，中國如果要開征物業(yè)稅作為地方稅種，可以從調節(jié)城鎮(zhèn)居民占有房屋的數(shù)量角度來單獨征稅，也就是說在目前各項稅種不變的基礎上，就房產的保有狀況征收財產稅，并且實行比較低的稅率，這種制度還是可以考慮的，既可以保證政府原有的土地出讓金稅源有保障，防止開發(fā)商不當獲得土地；另一方面，也可以通過開征獨立的物業(yè)稅，來調整居民對房屋的占有量，增加地方財政稅源。低稅率的二次稅源要比高稅率的綜合性的房地產稅更能適應目前中國房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀。
專家建議：加大房地產保有轉讓環(huán)節(jié)征稅力度
伴著物業(yè)稅征收呼聲的不斷高漲，其平抑房價、降低購房者購房門檻也被賦予極大期望，但正式征收依然有待時日。針對現(xiàn)實情況，專家建議，為有效抑制投機行為，改革房地產保有環(huán)節(jié)的稅收體系是關鍵，同時，在房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。
國家稅務總局梁巖森說，目前，中國現(xiàn)行稅制在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環(huán)節(jié)和轉讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負較輕。同時，中國現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準確地反映財產的現(xiàn)有價值、土地級差收益和房地產時間價值，也不能隨著經濟發(fā)展、房地產增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調節(jié)經濟的作用。
梁巖森表示，應學習參照國外的成功做法，首先加強“房地產轉讓收益?zhèn)�人所得稅”的征管，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅：對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益?zhèn)�人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，可以有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。
其次，應對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5%營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。
梁巖森強調，無論是金融政策的效率性和稅收政策的公平性，其作用的發(fā)揮都離不開房地產產權登記制度、估價制度、定價制度的逐步完善。一個完善的房地產登記和評估體系的建立，是實施新的房地產稅收制度的先決條件。(王旭 李佳鵬）
